商业项目策划

某商业项目前期策划方案

项目定位 项目SWOT分析 Strength优势：地理位置优越——新中心城区；交通方便快捷；地处华侨工业园，随着工业园的招商引资，外来人口必定激增。 Strength劣势：首个商业步行街项目，市民心理接受需要过程；镇区人口较少；配套还不完善； Opportunity 机会：政府规划利导和政策辅导；中心区域出现商住楼空档；东华镇未有商业步行街，即使大镇镇亦没有商业步行街。 Threat 威胁：项目所在地，属城中村地块，有乱、脏等因素存在。周边成规模的用地较多，容易形成竞争。华侨工业园的招商引资是一个长期的过程，要形成打造商业步行街的人口条件、经济条件还需一个过程，而这个过程所需时间的长短还难以预测。 交通区位：对外，有京珠高速等线路，对内镇区规划道路环线已经形成，部分路桥已经建成，本项目刚好地产新城中心； 配套完善：由于新行政中心，人口聚集密度小，配套还未完善，镇区人口相对较少，到目前位置，商业环境还较差； 规模优势：地块面积较大，土地平整，利于平面规划及整体设计； 区域规划：新行政中心，政府规划已经公示并且早已开始实施； 商业条件：东华未以前四镇合拼而成，镇级商业主要以集市为主，因此镇区商业比较分散，商业条件需要政府梳理和引导。 借助条件：华侨工业园的建成落地，多家企业进驻，外来人口不断增多； 发展机遇:政府6年内没有推出住宅地块（宅基地），对于本项目是个机遇。 项目地块核心价值梳理 项目市场定位战略模型 行业老大 非行业老大，中大规模市场 次/非主流市场 敏锐的机会主义者 —垄断价格 —产品有不可重复性 —过河拆桥 —搭便车，借势 —以小博大，杀伤战术 —价格战的制造者 补缺者 挑战者 领导者 追随者 —改变游戏规则 —强调新的评估标准 —强调产品的特色和价值 —目标明确，挖掘客户 —瞄准市场缝隙 —创新产品和需求点 项目镇区为行业老大，主宰市场价格定位，在政府的引导和配合下，产品的的性质具备镇区的唯一性。 项目总体定位 东华新城●首席小康聚落 东华新城：表明项目所处位置； 首席：新行政中心第一个大规模商住中心； 小康：体现居住群体皆为有一定事业基础的“有产”阶层； 聚落：体现居住集群的资产阶层； 英城人都有着英城情结，同样东华人也一样，对于镇级经济主体中小康之家而言，他们都希望生活在生活便利的商住圈中，如镇中心、商住中心等，于住于商两收益，中心区域的形象，能给人吸引，它是东华新城未来的繁华区域，是东华人便利生活的向往地，她的落成，将成为东华镇区未来主流生活的向导。小康聚落也很容易让人想象到中国人传统的家庭生活：三代同堂、四代同堂、尽享完整家庭的天伦之乐，保证决定稳定…… 项目主题定位 主题定位——打造东华第一镇区社区为定位方向 项目案名： 东华新城-商住城 诠析：一个镇区全新的生活便利，宜住宜商的商住区域 商业——以于住于商为打造点 居住——以便利生活为塑造主题 备选案名： 东华新城-上筑广场、商住广场、商住中心 项目形象定位 站在新城发展的高度，炫耀小康之家的满足脸容 美好之家，我向往 次选定位 小康生活，原来如此 项目物业档次定位 高预期价值、高便利社区生活中档次物业 推导依据： 镇级城市中心区域，各方面设施原始，人流还不够密集，相对高档物业消费力不足； 开放式商住社区，无物业管理，只有统一的商业秩序管理（政府层面）； 以卖地自建为主，建筑物业设计“百家争鸣”，档次楼层不一； 将结合菜市于商住中心内，部分环境相对脏、乱； 道路可通行汽车，人流、车流动线互相影响； 主要以数量为主，物业要求不高； 市场客户消费习惯，决定了高档物业在东华暂时性无法打开市场面。 项目商业定位 定位依据： 镇区中，第一个大规模的商住社区，既是居住中心，也是镇区商住中心； 作为新城第一个启动性项目，政府的政策协助是项目成功的关键； 地处新行政中心，政府道路规划环线为商住中心的辐射力奠定了坚实的基础； 本想开发后，是目前为主东华镇区配套最为完善、档次最高的商业中心； 毗邻华侨工业园，由于镇区缺少配套，这里未来将成工业园人员前来消费消遣的地方； 东华镇新城区第一个核心商业中心 ——东华镇区及华侨工业园配套商业圈 项目客户定位 核心圈 游离圈 当地居民、周边中小个体户、公务员、教师及事业单位职员、周边村民、机关单位人员 进城客户、企业中高管理层、小企业（小房地产商）、 华侨、英华外来人员、工厂的福利用房、 次核心圈 小结： 项目主要客户，主要是以本区域客户为主，有明显的置业需求，在6年之久的积蓄，很有欲望新城中心达成置业目的。 在核心客户圈层中，产品已经推出，基本能达成在这批客户中消化完毕。 项目开发模式 宅基现象冲击成品市场 整体市场增长缓慢 必须跨过二元市场的笆篱，以有利的一元为重点，实行战略突破 商品房开发利润低，现阶段成品房市场量不大

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