房地产营销策划报告

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规划容积率

规划限高

定产品类型

周边资源分析

客群分析

定产品档次含公建园林档次

定户型大小和户型配比

综合定位分析

定推广卖点和嘴子

……

手机手打随意了





……更新，追加不随意版本范例如下：

前期策划及营销代理部分：

一、前期策划

（一）目标体系建立

1、规划限制条件

2、项目开发总体战略目标

3、开发项目的条件充足性、需要得到的外部支持（包括但不限于资源、资金）

4、政府与政策层面的特殊要求

5、项目开发策略及时序研究：开发理念、开发策略、开发时序、运营建议

6、项目物业价格评估：租售方式、销售周期、价格增幅、销售价格

（二） 城市宏观环境分析与区域价值挖掘

城市基础资料研究

1、全国、全疆、全市的视野研究本项目区域的宏观与微观发展规律与趋势

2、城市发展总体定位

3、城市相关经济社会指标（GDP、人均GDP、城市化率等）

4、城市人口规模与收入水平（城市总人口规模、市区人口规模、新增人口比例、人均可支配收入、消费倾向等）

5、关于城市及项目区域经济发展的导向研究

6、重大政策及发展机遇影响

7、综合评述

（三）项目所在区域基础资料及未来规划研究

1、区域功能构成与分布（在城市中所承担的功能、相对地位、发展前景、与其它区域的竞争关系）

2、资源分布

3、人口构成与人口分布

4、产业构成与产业分布

5、交通系统发展现状及发展规划

6、区域规划（政府对本区域的规划设想及建设计划，重点了解项目周边的规划情况，主要包括：道路交通、公共设施、产业布局等。）

7、重大建设项目（对区域发展有重要影响的（事实上的、心理上的））项目定位研究：总体定位、分物业市场定位、整体物业配比建议、住宅定位建议、商业业态建议等

8、综合评述

（四）区域内商业市场研究

4.1城市商业格局及发展规划

1、商圈分布及特征

2、各商圈的典型物业分析

3、各商圈代表性商业体经营性分析

4、未来商业发展规划

4.2项目所在区域商业市场供应研究

1、区域商业市场格局

2、竞争区域商业规划的差异化定位研究

4.3项目所在区域商业市场需求研究

1、针对目标区域内的人口进行消费特征研究，掌握商业市场的发展方向及特点（通过深度访谈与调查问卷方式了解区域内消费者消费特征，如个人信息、日常消费地点、消费金额、消费频率、通勤方式等）

2、综合评述

3、商业物业市场小结与市场机会分析

（五）区域内住宅市场研究

1、城市住宅市场总体概况

房地产市场发展概述

格局分布与各板块特征

总体供应情况

2、区域住宅市场总体特征

格局分布

区域市场供应结构与市场表现（供应量、产品形式、户型、价格水平、销售状况等）

3、区域住宅市场需求研究

置业客户特征研究（客户基本信息、置业偏好、置业需求、承受能力等）

潜在需求研究

4、竞争项目分析

项目基本信息（规模、产品结构、销售状况、客户特征等）

项目评价（核心竞争力、优劣势分析等）

综合评述

5、潜在供应项目分析

潜在供应项目信息（位置、规模、入市时间等）

6、住宅物业市场小结与市场机会分析

（六）项目本体条件解析及项目界定

1、资源盘点与本体条件解析

区位条件

区域四至

与周边区域交通联系

2、资源盘点

地块意向（节点、标志物、边界）

地块周边及地块内部主要道路分布及道路规划状况

自然资源

配套资源

3、技术指标解析

技术指标（用地规模、容积率等）

限制条件（限高、形象或业态要求）

4、开发背景与开发目标解析（开发商对项目的期望或目标，包括长短期的财务目标、销售周期、收益率等。）

5、不同物业市场风险性分析

6、项目面临的问题与机会分析

（七）成功案例研究

案例选取原则

1、案例研究内容：

发展背景

总体定位

功能组合

规划布局

核心区的功能与发展

交通与对外联系

关键成功因素

发展资源分析

2、项目借鉴点小结

（八）制定总体开发融资策略大纲

1、国内现行金融产品分析

2、国内现行金融产品现状与发展分析

3、制定本项目总体开发融资策略大纲

（九）项目总体发展战略：

总体发展战略

核心驱动模式

价值体系分析

盈利模式

功能定位

项目案名及其释义

价格建议

销售策略

规划建议细则（包括但不限于项目定位、业态配比、业态亮点、园林规划、物业等）

风险规避建议

工程建设规划建议

（十）经济测算

开发成本各项测算依据

资金投入、回款计划安排与预测

销售收入预测分析

总投资预测分析

利润预测分析

现金流量分析

经济效益指标分析

详细税务筹划分析

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