浅析张家界农村“生权”抵押贷款情况

为了解全市农村三权抵押贷款开展情况，张家界中支深入政府职能部门、金融机构、产业化龙头企业和种养大户，对辖内农村三权抵押贷款情况开展了专题调研，调查结果显示:自2010年以来，辖内涉农金融机构积极开展农村三权抵押贷款试点，取得了一定的成效，缓解了农业产业化和农村经济发展的资金需求矛盾，加快了现代农业发展步伐。但在试点过程中，也面临配套政策不完善、中介服务水平不高、抵押资产处置变现难等因素制约，需要引起高度重视，妥善加以解决。

一、基本情况

依托区域资源条件，林权抵押贷款稳步推进。张家界市地处武陵山脉腹地，森林覆盖率9. 62% ,名列全省第一。2008年开始实施集体林权改革以来，全市完成林权登记发证41万本，涉及36. 39万户、1022. 78万亩林地。丰富的林业资源和林权改革的实施，为林权抵押融资提供了良好的基础条件。2010年，辖内农村信用社和农发行开始开办林权抵押贷款业务。截至2014年12月，累计发放林权抵押贷款笔24，金额17285万元，支持了当地无公害蔬菜、茶叶、柑桔、中药材种植等特色优势产业的发展。

受制于基础条件不成熟，土地承包经营权抵押贷款尚未开办。一是土地承包经营权确权换证进展缓慢。据桑植县经管局反映，湖南省2014年开始启动农村土地承包经营权重新确权登记颁证工作，2017年完成全部工作任务。由于重新确权换证任务十分繁重，2014年该县只能在一个村开展试点。二是具备专业评估能力的中介机构缺失。开展农村土地承包权抵押贷款，需要具有资质的专业中介机构进行评估，口前桑植县没有一家评估机构在县经管局登记备案。三是抵押登记的归口部门尚未明确。口前农村土地承包经营权的确权和换证工作由县经管局负责，但是抵押登记部门一直没有明确。

二、主要做法及成效

地方政府高度重视，深入调研稳步推进。张家界市政府对推进农村产权抵押贷款工作高度重视。2014年10月，分管农业的副市长向佐谊带领相关职能部门负责人，前往人民银行张家界市中召开农村产权抵押贷款工作座谈会，会后成立了全市农村产权抵押贷款调研课题组。11月，向佐谊副市长带领课题组成员单位深入辖内两区两县就农村产权抵押贷款情况进行实地调研。在此基础上，人行张家界市中制定了《张家界市农村产权抵押贷款工作实施意见》，得到了市政府的初步认可，并以市政府名义下发并组织实施。

金融机构突破法律障碍，大胆探索试点先行。为扩大抵押担保物范围，增强涉农企业和农户的融资能力，在缺少现行法律依据的前提下，2013年以来，张家界市桑植县农信社以2010年一行三会下发的《关于全面推进农村金融产品和服务方式创新的指导意见》和省联社下发的《湖南省农信社抵押类贷款操作手册》为依据，主动加强与县房管局的沟通协调，开办了农房抵押贷款业务。截至2014年12月，城区社的所有网点和经济基础较好的利福塔、陈家河、龙潭坪等8个乡镇农村网点均已受理了农户的贷款申请，累计发放贷款51笔，金额2386万元，较好满足了该县农业产业化经营、农民工返乡办厂、农村商贸流通体系建设和农民建房装修的大额资金需求。

三、业务拓展面临的困难

业务拓展面临较大的法律障碍。为增加农村地区贷款抵押品，2010年一行三会下发了《关于全面推进农村金融产品和服务方式创新的指导意见》，提出探索开展宅基地使用权抵押贷款业务试点，丰富三农贷款增信的有效方式和手段。但现行《物权法》、《担保法》等法律法规明确规定，宅基地使用权不和家庭承包经营取得的土地承包经营权抵押，面房屋与所占用土地不可分离，须与其占用范ღ围内的土地使用权一同办理抵押，这使得推行农村房屋抵押贷款面临较大法律障碍。例如慈利县房管局以缺少法律依据为由，不愿承担风险为农房办理抵押贷款登记。虽然个别金融机构突破了现行法律制度的束缚，以上级行出台的相关指导意见为依据，办理了农村房屋抵押贷款，但始终存在法律依据不足的风险。

农村集体土地产权确权颁证进展缓慢。2010年中央一号文件提出，要加快推进农村集体土地房屋确权登记发证工作，口前全市国土、房管部门均可办理农村宅基地使用权和房屋所有权的确权登记颁证业务，但由于面临多种因素制约，农村集体土地产权确权登记进展缓慢，颁证的覆盖面偏低。一是农户产权意识淡漠。农户对办理产权证书的重要性认识不足，参与集体土地确权工作积极不高。二是办理产权证书的成本较高。由于农户在国土、房管局等职能部门办理产权证时，程序繁琐、收费偏高、耗时较长，挫伤了农户办证的积极性。农户为办理20ฒ万元的农房抵押贷款，办理《房屋所有权证》花费2000多元，办理《集体土地使用证》历时两个月。据统计，口前全市两证齐全的农村住房仅1517套，占比为0. 36%，由于确权颁证覆盖面偏低，影响了金融创新的可持续发展。

中介服务履待完善。一是中介服务收费偏高。口前，经济发达地区房管部门为降低融资成本，在借贷双方均认可抵押资产价值的前提下，不收取资产评估费用，只在抵押登记环节象征性收取工本费和少量的手续费。贫困地区房管部门因工资经费不足，在办理房产评估和抵押登记时需收取S%。的手续费，且资产评估后仅能办理一次抵押登记，不得重复抵押。较高的收 Ü费标准，让农户对办理农房抵押登记望而却步。二是专业评估中♀介机构缺失。张家界市没有一家符合资质的专业林权评估机构，办理金额100万元以上的林权贷款，需前往长沙或北京等大城市进行资产评估，增加了客户时间和财务成本。三是抵押资产易于高估。口前中介机构对林权资产评估普遍采取收益法，导致森林资产价值易于高估，给金融机构准确判断其实际价值带来困难。例如桑植县某茶叶生产企业，每年缴纳4000元租金，取得了1000亩集体茶园的经营权，办理林权证后进行资产评估，仅其中部分林权204亩就获得1200万的评估价值，每亩高达6万元。

四、相关政策建议

修订完善相关法律法规，建立农村产权交易市场。相关部门要按照十八届三中全会精神和中央一号文件要求，加快修订《物权法》、《担保法》等法律法规，赋予农房和土地承包经营权的抵押、担保、转让权利。在试点取得初步成效的前提下，尽快制定下发农村产权抵押贷款实施意见。同时加快建立农村产权交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行，为农村金融创新提供法律保障和市场环境。

推进农村产权制度改革，为金融创新提供必要基础条件。一是提高农村集体土地房屋确权登记发证的覆盖面。政府要加大宣传力度，引导农♂户增强产权和维权意识，提高农户参与农村集体产权确权登记的积极性。国土、房管局等政府职能部门要进一步简政放权，降低农户办理产权证的时间和经济成本。二是加快推进土地承包经营权确权登记发证进度。农业经济主管部门要积极推进土地承包经营权的重新确权登记发证工作，引导农村土地规范有序流转，为推进农村金融创新提供必要基础条件。