浅析农村宅基地的确权登记问题

摘 要：我国农村宅基地登记制度虽实践的比较晚，但目前，农村宅基地登记已经成为社会主义新农村建设和推进城乡一体化进程中十分重要的问题，成为社会关注的热点。为切实有效的推进农村宅基地的确权登记，本文对农村宅基地的权属进行了明晰，并对实践中的登记问题提出了几点建议，以促进农村宅基地登记制度的不断完善。

关键词：农村宅基地 权属明晰 登记

一、问题的提出

随着我国城镇化的快速发展，社会经济结构发生了巨大的变化，大量农村劳动力向城镇转移，并在城镇或城市购买了房产定居下来，这就不可避免的出现了农村宅基地闲置过多的问题，并且伴随着《不动产登记暂行条例》的生效实施，越来越多的人开始关注农村宅基地的登记问题，关于宅基地的纠纷也层出不穷。

宅基地是“约定俗成”的概念 ，从法律的角度来看，它是农村集体经济组织的成员依法律规定作为住宅基地而占有、使用本集体所有的土地。宅基地作为农民的一项重要财产，在不动产统一登记的趋势下，要想保护好农民的权利，就必须做好农村宅基地的确权登记工作。在司法实践中，一户多宅的，多户一宅的，宅基地界限划分不清的，宅基地面积超标的，城镇居民原有或继承而来的农村宅基地该如何登记的等一系列登记中的问题，让司法工作者也头疼不已。笔者将从农村宅基地的权属问题进行分析，并对司法实践中出现的问题提供适当意见和建议，以期对农村宅基地的确权登记工作有所帮助。

二、农村宅基地权属问题的分析

在中华民族几千年的历史发展长河中°，农村宅基地作为一个特殊存在，一直延续至今。宅基地的所有权属于农村集体经济组织，虽然农民并没有宅基地的所有权，但却享有宅基地的使用权。我国《物权法》第一百五十二条规定了宅基地使用权的权利内容，即宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。今年刚刚生效的《不动产登记暂行条例》也明确规定了宅基地的使用权是需要办理登记的，当下关于农村宅基地使用权登记的纠纷不断，与之相对应的法律规范却少之又少，农村宅基地使用权的归属问题缺乏法律调整与支撑，相关法律体系亟待完善。

（一）农村宅基地使用权权属确定的重要性

1.权属确定有利于保障农民的宅基地使用权。按照《物权法》的规定，宅基地使用权属于用益物权的一种，确认了农民有权利用集体所有的土地用来建造住宅及其附属设施的权利，解决了农民的基本居住问题，以其鲜明的社会保障色彩成为了维护农业、农村稳定的重要制度 。自我国实行改革开放以来，城乡之间的差距越来越大，城镇的受益远大于乡村，强化宅基地的使用权，是可以提高广大农民财产性收入的有效途径，但受当前我国宅基地权属不清、权能不明、不能流转的影⌚响，农民对宅基地的使用权并不能获得更大的效益，制约其生活水平的进一步提高。因此，我们首先要做好宅基地使用权的权属明晰工作，为农民提供一个主张权利、防止其权利受侵害的法律平台。

2.权属确定有利于倒逼宅基地使用权的登记与改革。为了对不动产进行更加有效的管理，中央政府已经决定建立全国统一的不动产登记制度，构建一个覆盖全国的不动产登记信息网络，从而实现不动产登记信息与审批等其他环节的资源共享，提高行政效率。其中登记最为困难的就是农村的不动产，而农民最主要的不动产则是宅基地，所以，关于农村宅基地使用权权属明晰的工作就必须得到重视。笔者认为，农村宅基地使用权的权属一旦被确定下来，那么将极大的提高不动产统一登记的效率，此举也势必会推动农民进一步寻求自身的权益，进而督促着政府建立更加合理、有效、公平、公正的宅基地使用权的相关制度。

（二）农村宅基地使用权权属确立的要素

1.宅基地使用权的主体。明确宅基地使用权的主体是确定权利归属的前提。按我国现行法律法规的规定，与国有土地使用权主体的任意性不同，农村宅基地使用权主体具有很强的身份性，农村宅基地使用权的主体只能是本村集体经济组织的成员 。《土地管理法》第六ฑ十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。也就是说“户”可以作为宅基地使用权的主体。而何为“户”，目前相关的法律并没有对其做出明确的解释。但是，农民作为农村集体经济组织的成员，应当有权利以个人或者户的名义申请宅基地的使用权，然后依据其他相关法律的规定，维护自身的利益。

2.宅基地使用权的客体。农村宅基地使用权的客体为农村集体土地，并不包括国有土地。宅基地使用权则是在集体土地所有权上创设继受取得之用益物权。随着社会的发展，土地管理法早已将城镇居民宅基地的相关规定取消，城市的土地，属于国家所有。虽然土地作为客观存在，农村集体所有的土地与国家所有的土地并没有物质属性上的不同，但站在法律的角度，从主体反观客体，则二者相差甚远，国有土地为国家所有，政府代表国家行使土地所有权，这与农村集体所有的土地大为不同。

3.宅基地使用权的范围。本文把宅基地的使用面积确定为宅基地使用权的基本范围。随着社会主义市场经济改革的不断深入，农民也会获得更多的改革红利，在土地的财产性收益上，最值得关注的即是农村宅基地使用权的流转。虽然目前我国并不允许宅基地使用权的流转，但是发展的趋势已不可逆，故而做好宅基地的使用面积确定工作，是具有一定的前瞻性的。然而，由于历史原因，我国农村的宅基地面积存在着各种各样的问题，农民私底下认为宅基地是自己的私有财产，并且由于家庭成员的增多和生活水平的提高，不少家庭的实际宅基地面积超过了当地规定的面积标准。在处理这超出的部分时，不仅需要法律的规定，更重要的是司法工作者的智慧，合理恰当的实施法律，要让法律展示出它☣作为良法的公正性，要符合广大人民群众的利益。在实际的操作当中，应当利用先进的科学技术加以辅助，例如：地理测绘和数据库技术。登记人员更应公平、公正，为宅基地使用权的面积做出科学合理的测量。 三、农村宅基地登记的意见和建议

面对诸多在登记工作中遇到的问题，不论是一户多宅还是宅基地划分不清的，每种问题都有其特殊性，笔者试图从农村宅基地使用权的登记方式、登记程序以及登记与公证这三个方面进行分析，寻找司法工作中的共性，希望给予司法工作者以启发。

（一）登记方式

宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权，我国法律明确规定不动产物权需经登记才能生效。笔者对国内外不动产登记制度进行了一下整理，大体可分为三种：权利登记、契据登记和托伦斯登记 。就农村宅基地使用权的登记而言，其兼有权利登记和托伦斯登记的特征，目前，我国不动产统一登记才刚刚起步，将来推行的模式，应当以法律对登记效力的规定及其公信力的强度为出发点，做出合理的选择。我国农村宅基地的流转现在尚处在禁区内，并没有得到国家法律的认可，但是在实际生活中，早已出现村民将自家房屋出租给集体成员以外人的情况，根据唯物辩证法的相关内容：存在即是合理。可以说这是社会的一种进步，我们需♋要根据实际情况做出适当调整，改革的目的也是为了维护农民的合法财产利益，所以，即使在推动农民集中居住的过程中，地方政府及其公职人员也一定要对农民土地财产权秉持一种尊重乃至敬畏的态度 。实事求是的做好农村宅基地使用权的确权登记工作。

（二）登记程序

登记程序对农村宅基地使用权的确权登记有着极高的价值，具体表现为：

一是工具价值：保障程序参与者的合法权益；确保农村宅基地使用权登记交易安全，保证社会公共利益；提高农村宅基地使用权登记效率，便于监管和调控。

二是目的价值：登记程序作为一个过程，具有不依赖于其结果如何而存在，并可以作为价值标准评价该程序作为一个过程是否为“善”。

当然，要发挥程序在登记中的作用，就必须要弄清登记程序的一般性要素。此处适用到宅基地使用权的登记即是：

1.适格主体：不动产登记机关和宅基地使用权登记申请人。

2.主体行为：宅基地使用权登记申请人的申请、申报，不动产登记机关的受理、审查、决定等行为。

3.程序关系的内容：不动产登记机关的权利和义务以及宅基地使用权登记参与人的权利和义务。

4.程序后果：产生对宅基地使用权的判断结果。

（三）登记与公证

公证在现今社会扮演着不可替代的角色，与老百姓的生活息息相关，相对于到法院打官司，公证大大节约了各方成本，并且其效力也有法律保证。《公证法》要求公证机构对公证事项进行真实性、合法性审查 。公证活动需要遵守合法，客观公正的原则，公证机构依法独立行使公证职能和承担民事责任，坚持自愿公证与法定公证，公证员必须亲自办理公证事务，对办理的公证也负有保密责任，而且建立了适当的回避制度，可见公证的效力保障程度之高。值得借鉴的是，一些欧美国家也在不动产的物权变动中采纳了公证前置制度。在农村宅基地使用权登记还尚不完善的今天，笔者认为，将公证介入农村宅基地使用权的登记之中，将会取得很好的实际效益，适当节约司法成本。公证的前置审查更能减少登记失误率，提升农村宅基地使用权登记的准确性，同时，也为登记机关提供了很大的便利，保障了农民的利益。

四、结语

农村宅基地确权登记是不动产登记的一项重要内容，在不动产统一登记的大潮中，应当重点关注农村宅基地的相关登记问题，构建和发展科学合理、重点突出、因地制宜的登记制度，做好农村宅基地使用权的权属明晰工作，发挥程序法、公证法等相关法律对农村宅基地使用权登记的辅助作用，并适当借鉴国外的相关法律制度，让农村宅基地的确权登记走向成熟。