小产权房执行法律问题探讨

一、小产权房买卖合同的理论争议及域外立法考察

理论争议对小产房买卖合同的效力，主要有有效说、部分有效说和无效说。

1. 有效说

主张小产房买卖合同有效主要是因为买卖合同并没有违反法律的强制性规定，在目前农村房屋逐步确权的情况下，农民对于自己的个人私有财产，当然有权处分。因此，实践中，对已经出卖的小产权房，本着尊重现状、维持稳定的原则，承认买受人对房屋占有、居住和使用该房屋的权利。

2. 部分有效说

在房屋转让过程中，我国虽然实行房地一体主义，但房屋和土地毕竟分属于不同的标的物，所以房屋所有权和宅基地使用权也是不同的财产所有权，不能混为一谈。房屋买卖合同有效，而宅基地的转让无效。

3. 无效说

现行法律规定，集体土地是严禁买卖的。如果允许宅基地流转，将会导致农民房屋的再次修建，而农民房屋的再次修建可能会占用耕地，而占用耕地明显与法律政策相违背。但是，无论观点如何激烈，实践当中，由于小产权房廉价的价格，居民对小产权房仍然是趋之若鹜。之所以出现上述原因，主要是房ข屋所在的土地使用权受到限制，不具有城市商品房那样的流通性。

域外立法考察

关于土地使用权不能流通而其上的房屋所有权不能变更登记的情况，大陆法系国家多采用租赁权的立法模式，如日本及我国台湾地区等。

1. 日本日本《假登记担保契约法》第10 条规定: 土地及其上建筑物属于同一人所有场合，就其土地为担保假登记时，基于该暂登记为本登记场合，视为以其建筑物所有为目的而为土地的租赁。与此场合，其存续期间及租金，因当事人的请求，由法院定之。

2. 我国台湾地区我国台湾地区民法债编1999 年修订后，增订的第425 条也有类似规定。上述规定，即所谓土地及其上房屋所有人非同一人时成立的法定租赁权。综上，无论从现实需要和法理论分析，还是从比较法角度分析，在土地使用权不能流通而其上的房屋所有权不能变更登记的情况下，对房屋的使用均作了不同的规定。

二、小产权房诉讼的现状及存在的问题分析

小产权房诉讼的现状

小产权房纠纷案件出现增多的趋势。审判实践中，对于买卖小产权房的合同效力问题，各地法院的审理思路基本一致。山东省高级人民法院下发的《全省民事审判工作会议纪要》【鲁高法〔2011〕297 号】中明确对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡 海南省高级人民法院于2011年下发的《关于办理商品房 Ü买卖合同纠纷案件的指导意见 》中亦规定城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担 北京市高级人民法院民一庭针对小产权房的买卖问题，专门于2013 年12 月23 日下发了《关于对涉及小产权房屋买卖合同纠纷案件慎重处理的通知》，要求各级法院民庭对于已经受理的相关案件，应当高度重视，妥善处理，在相关法律政策尚未出台前，不应以判决方式认定小产权房屋买卖合同有效。法院在掌握小产权房执行手段上，一是在双方当事人协商一致的情况下，由债务人自行将涉案小产权出卖，用出卖房屋的价款偿还债权。二是当事人双方达成以物抵债协议，由法院出具以物抵债裁定书，确认所有权的转移以及债权人债权的实现。如果债务อ人不同意时，法院可根据最新修订的《民事诉讼法》第247条之规定，委托有关单位拍卖或者法院自行变卖。

问题分析

1. 恶意毁约多。之所以出现小产权房诉讼纠纷，是由于当事人恶意毁约。往往出卖者以极低的价格出卖后，房屋涨价，进而以小产权房买卖合同无效提起诉讼。

2. 案件执行难度大。在被执行人不同意以房抵债的情况下，小产权房因为不能流通，所以不能进行评估拍卖，当然，不排除有个别法院依然进行评估和拍卖。

3. 对买受人的权利救济不足。一旦确认房屋买卖合同无效，法院会基于诚信原则及双方的过错程度来判决出卖方返还买受人部分钱款，但是，买受人执行起来困难重重，又会陷入执行难的怪圈。

三、完善我国小产权房的建议

为了充分保障房地产市场的交易秩序，应当针对目前司法实践中存在的执行混乱问题对小产权房问题进行完善，便于统一司法裁判尺度，引导人们更多自由选择。有鉴于此，笔者提出如下建议。

小产权房买卖合同的效力问题

在本集体经济组织内部成员之间买卖小产权房的，可认定其买卖有效; 向本集体经济组织外的人员出卖小产权房的，一般应认定其买卖行为无效，如本文开头列举的案例，因为宋某与陈某非同一集体组织内部成员，因此，宋某与陈某签订的房屋买卖合同应系无效合同。在审理此类案件时，应当结合房屋买卖的时间、是否支付价款、交易的目的及房屋的现状等判断房屋交易的真实性，在执行程序中避免被执行人借执行异议之诉来转移财产。

规定法定租赁权

利用债权法中的法定租赁权来解决买房人合法占有房屋的法权状态。这样，既实现了买房人合法占有使用宅基地 及合法拥有房屋的状态，也最大限度地维系了现存社会秩序的安宁与稳定。

不宜评估拍卖小产权房

因为买受人的主体涉及社会人员，比较复杂，往往与出卖人非为同一集体经济组织内部成员。如果非同一集体经济组织内部成员竞买了涉案房产，势必与法院审理时适用的法律相互矛盾。因此，虽然《民事诉讼法》第247 条之规定了评估拍卖程序，但是不宜适用。在此情况下，应由双方当事人协商或者由被执行人自行变卖涉案房产以抵偿债务。♂

暂不受理小产权房纠纷案件

小产权房的买卖是双方明知的，基于维护交易和诚信原则，法院对于涉及小产权房买卖的纠纷应暂不予受理，以惩罚恶意毁约者，同时避免法院的处理原则与今后即将出台的小产权房政策相互冲突，产生不良的社会影响，影响司法权威。

不宜将小产权房列为执行标的

在目前的法律政策下，司法审判小产权房纠纷案件既要考虑司法导向与国家法律、政策相吻合，又要兼顾诚实信用的民法原则，维护社会的公序良俗。因此，法院要想兼顾法律效果和社会效果的统一是很艰难的。如果法院将小产权房列为执行标的，买受人在要求房产管理部门登记发证时会遭到拒绝，一方面势必使司法权威陷入尴尬的境地，另一方面买受人会迁怒于法院，使法院陷入被动局面。

四、结语

城乡一体化是我国经济社会发展的必然趋势，但在现阶段，我国农村宅基地并不单纯作为一项财产存在，它还承载着多种社会功能，维系着重要的政治与社会稳定责任。♡涉小产权房纠纷复杂多样，涉案主体、法律关系等都不相同，加之相关法律和政策规定不详细可操作性不强，或规定不够明确难以适用，直接给法院审理此类案件以及执行工作带来了难度。小产权房从禁止流转到允许流转，首先需要立法机关对法律的变更与制订相关配套措施，在此之前，司法机关不宜越俎代庖。