浅谈房地产企业主要税种的检查要点

房地产企业涉及的税种很多，其中:前期准备阶段涉及的税种主要是耕地占用税和契税;房地产开发阶段涉及的税种主要有建筑业营业税，签订建设施工合同时交纳的印花税，还有就拥有的土地而积缴纳的城镇土地使用税;房地产销售阶段涉及的税种主要有销售不动产缴纳的营业税，有偿转让国有土地使用权及地上建筑物及其附着物产权取得的增值额缴纳的土地增值税;签订商品房销售合同缴纳的印花税;转让房地产收益缴纳的企业所得税;保有环节涉及的税种有城镇土地使用税、出售前使用或出租、出借的商品房按规定征收的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税等。在这诸多的税种中，房地产开发企业涉及的最主要的税种是营业税、土地增值税和企业所得税。

一、营业税的检查要点

营业税主要检查营业收入的完整性和纳税的及时性。重点检查:房地产企业在销售不动产过程中收ฒ取的价外费用是否申报纳税;采用预收款销售不动产、土地使用权的有无不按预收款缴纳营业税，不申报或少申报税款的情况;银行按揭款收入是否申报纳税，有否挂于往来账，不作预收款申报缴纳营业税;以房换地在房产移交时有否视同销售不动产申报纳税;有无将开发产品抵偿股东投资款，以及用于捐赠、职工福利、分配股息红利的住房未视同销售的情况;有无出租收入不入账，出租收入抵顶工程款，抵顶银行贷款利息，未确认收入的情况;有无委托代理销售，不及时收取售房款，不作收入;有无将不需要办理房地产证的停车位、地下室、阁楼、公共配套设施对外出售不计收入;有无转让在建项目，未按规定缴纳营业税;有无利用关联关系进行关联交易，以较低的价格转让房产少缴营业税，或将公建、商品房以偏低价格出售给股东或其他关联单位和个人;有无将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位，不申报纳税情况;有无出租收入不入账或出租收入抵顶工程款.抵顶银行贷款利息.未确认收入;以不动产、无形资产投资入股，取得固定收入，不承担风险的，所取得的收入是否申报纳税等等。

二、土地增值税的检查要点

土地增值税的检查要了解具体征收政策，核实实现销售的房地产收入及对应的成本等扣除项目。

收入的检查要点

土地增值税的收入是企业转让房地产所取得的各种收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及其有关的经济利益。对取得的实物收入要按收入时的市场价格折算成货币收入。对取得的无形资产收入要进行专门评估，在确定其价值后折算成货币收入。对此，要结合销售发票、销售合同及其他有关资料，检查货币收入是否包括了全部的预付款、银行按揭贷款等，有无少计、漏计、隐匿收入，有无价格明显偏低的情况。有无将实物用于职工福利、抵偿债务、分配给股东或投资人等行为，而没有视同销售的情况。有无将适用商业用房等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起核算，从而少交土地增值税的情况。有无采取收入不入账、挂往来账、设置账外账、直接冲减成本等方式隐瞒转移收入，少缴税款的情况。

成本、费用的检查要点

在确定房地产转让的增值额时，允许从ส房地产转让收入总额中扣除规定项目的金额，包括取得土地的使用权所支付的金额，开发土地和新建房及配套设施的成本、费用，与转让房地产有关的税金，以及财政部规定的其他扣除项目。对此要检查申报的扣除项目是否符合税法规定，不重不漏。有无通过虚开发票、多列支出等手段虚增成本的情况。有无虚列、多列人工费、材料费、机械使用费和预提公共设施配套费、开发间接费用，乱挤乱摊成本的情况。有无将不属于本期开发成本，计入了本期开发成本的情况。有无不按税法规定扣除利息支出，将超过或不属于本期开发ฑ产品承担的贷款利息和罚息计入本期开发产品的情况。有无将利息支出重复计算的情况。有无将企业行政管理部门为组织生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情况。检查从事房地产开发的纳税人是否按规定加计扣除等。

关于土地增值税的清算

土地增值税清算审核时，要检查项目竣工清算后，是否按规定期限对主管税务机关办理土地增值税清算。清算时没有转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，是否按规定进行纳税申报。建造普通标准住宅同时建造非普通标准住宅的房地产开发企业是否能够分别核算，不能分别核算的，一并征收土地增值税等。

三、企业所得税的检查要点

房地产开发企业所得税的检查内容很多，除了要按照企业所得税法及实施条例和其他有关规定检查若干项目之外，还要按照房地产企业所得税的有关政策规定重点检查收入、未完工开发产品的预计毛利、开发成本、开发费用等项目。

收入的检查要点

企业所得税的收入形式包括货币形式和非货币形式。对收入形式的检查，重点检查企业有没有取得非货币形式的收入。根据税法的要求，非货币形式的收入应按照公允价值确认收入。房地产开发企业的收入类别有房屋开发的销售收入，我们称之为开发产品销售收入。土地开发的销售收入，我们称之为开发土地销售收入。这些都是房地产企业的主营业务。房地产企业的收入内容还有租金收入、股息收入、其他收入等等。开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物和其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内，或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。对此，要重点检查销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益是否按规定确认为销售收入。

房地产开发企业收入检查的另一个重要方而是开发产品销售收入确认的检查。开发产品销售收入的确认我们要根据不同的销售方式确定。在自销的方式下，如果是一次性收款的，于实际收取价款或取得索取价款凭据之日，确认收入的实现;如果是分期收款方式，按合同或协议约定的价款和付款日期确认收入的实现;付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现;如果是采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。采取委托方式销售开发产品的，其金额的确认又分为四种情况:支付手续费、视同买断、基价并实行超基价双方分成方式、包销方式。采取支付手续费方式委托代销的，收入额¢为销售合同或协议中约定的价款。检查的要点是手续费或佣金不得直接从销售收入中减除;支付给除个人以外的手续费和佣金应采取转账的方式才能在所得税前扣除以及所得税前扣除的手续费是否符合规定的比例等。在视同买断方式下，属于企业与购买方签订销售合同或协议或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，以约定的价格和买断价格中的较高者，于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于受托方与购买方签订合同或协议，则应按买断价格于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。采取基价并实行超基价双方分成方式销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，以销售合同或协议中约定的价格和基价中的较高者，于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除;如果属于受托方与购买方直接签订销售合同的.则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。采取包销方式销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述规定确认收入的实现，包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。对此要结合销售方式、结算方式、委托销售方式、签订合同的主体以及合同中不同价格的比较，重点检查收入额确认是否正确。

此外还要注意企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为。有否视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。

未完工开发产品预计毛利的检查要点

企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，未完工开发产品预计毛利额等于未完工开发产品销售收入乘以预计计税毛利率。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按规定进行确定。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本，并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

成本、费用扣除的检查要点

企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除，成本费用扣除的检查要点在于其真实性、合法性和合理性。

计税成本的检查要点主要是计税成本对象确定的检查、计税成本内容的检查和计税成本计算结转的检查。成本对象是指为归集和分配在产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。成本对象由企业在开工前根据可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则合理确定，并报税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变，应征得主管税务机关同意。计税成本内容主要包括土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费。对土地征用费及拆迁补偿费检查时，首先看企业有没有对土地使用权评估增值。如果土地使用权仅仅是评估增值，并没有发生相应的支出，是不能增加土地成本的;其次看有没有土地成本的重复列支和扣除。此外，还应注意拆迁补偿费的真实性。建筑安装工程费主要检查有没有建筑安装材料费的重复列支问题，有无通过虚开发票、多列支出等手段虚增成本费用。公共配套设施费检查，要重点关注企业有没有将其作为一个单独的成本对象进行归集，是否应计入开发产品的计税成本。根据现行税法规定.企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。对开发间接费检查时，主要关注其与期间费用是否准确划分，如开发项目的业务招待费、广告费、业务宣传费都是不能计入开发间接费用.而应计入管理费用或销售费用进行处理。计税成本结转的检查首先看有无正确归类，划分开发成本和期间费用。对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地☼点、时间进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期扣除的期间费用。同时还应按规定对有关预提费用和待摊费用进行计量和确认。在上述基础上，还要进一步检查企业有无正确划分直接成本、间接成本和共同成本，并归集分配。对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其进行合理归集，分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。此外还应注意共同成本和不能分清负担对象的间接成本分配方法的检查，结转完工开发产品成本的检查，结算计税成本凭证和时间的检查等。

销售费用检查主要是手续费用和佣金的检查。企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。境内销售开发产品的，按所签订服务协议或合同确认收入金额的5%计算限额。佣金和手续费的扣除还要符合财税[2009]29号的相关要求。有关利息支出的检查，现行税法规定，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理地分摊利息费用，使用借款的企业所分摊的合理利息准予在税前扣除。