房地产信贷业务的现状与发展趋势

随着房地产去库存政策效果的逐步显现，全国房地产业交易活跃服有所回升，带动房地产信贷规模持续扩大。本文以河南省为例，描述了当前金融机构房地产信贷现状，并分析了信贷资产质量及未来的发展趋势。为了更能如实的反映现实情况，本文抽取了郑州、洛阳、平顶山、鹤壁、濮阳、许昌及驻马店等市的金融机构和房地产开发企业开展了问卷调查，共收回房地产企业有效调查问卷73份、金融机构调查问卷44份。

【关键词】房地产信贷 风险 趋势

一、房地产贷款持续增加♥，利率水平下降

（一）房地产贷款持续增加

2016年2月末，河南省金融机构房地产贷款余额为7596.2亿元，同比增长28.7%，高于各项贷款平均增速13.7个百分点；占各项贷款的23.3%，占ง比❥较去年同期上升2.5个百分点。1～2月份，房地产贷款新增349.6亿元，同比少增25亿元；占各项贷款增量的31%，占比低于去年同期3.3个百分点。随着房地产市场去库存力度的加大，加之春节效应的带动，全省商品房销售平稳，二手房交易显著增加，个人住房贷款需求较旺，带动个人住房贷款持续增加。2月末，个人住房贷款4971.6亿元，同比增长30.3%，高于各项贷款平均增速15.3个百分点；1～2月份，个人住房贷款新增251.6亿元，同比多增41.1亿元。

（二）房地产开发贷款和个人住房贷款的利率水平均有所下降

1.从利率水平看。50%的受访机构反映2016年房地产开发贷款利率低于上年同期，47.7%的受访机构反映与上年同期持平；75%的受访机构反映2016年个人住房贷款利率水平低于上年同期，22.7%的受访机构反映与上年同期持平。

2.从浮动幅度看。72.7%的受访机构反映房地产开发贷款利率浮动幅度无变化，22.7%的受访机构反映上浮幅度收窄；50%的机构反映幅度没有变化，27.3%的机构反映上浮幅度收窄，15.9%的机构反映下浮幅度扩大。

（三）房地产资产证券化业务稳步发展

2015年7月以来，部分银行与信托公司合作办理了房地产贷款的证券化产品。2016年2月末，证券化的房地产贷款余额为3.3亿元，较年初增加0.5亿元。目前，银信合作模式主要有两种：一是商业银行作为推荐者，由信托公司按照自己的风控标准对房地产企业提供资金支持；二是信托公司作为业务通道，由商业银行按照行内风控标准对房地产企业提供融资。上述两种模式涉及的房地产资产均为优良的信贷资产，风险相对较小。

二、房地产贷款质量相对较高，潜在的风险值得关注

2015年12月末，河南省金融机构房地产不良贷款余额为23.9亿元，同比增长1.8倍；不良率0.3%，低于各项贷款平均不良水平2.7个百分点。近年来，商业银行对房地产开发贷款实行名单制管理，严控房地产开发贷款规模。同时，房地产开发贷款多有房产土地作为抵押品，因此，违约风险相对较低。44家受访的金融机构中，86.4%的机构反映房地产开发贷款质量基本稳定，13.6%的机构反映不良率上升；77.3%的机构反映机构逾期90天以上的房地产开发贷款占比稳定，20.5%的机构反映占比增加。72.7%的机构反映个人住房贷款质量稳定，27.3%的机构反映不良率上升；77.3%的机构反映逾期90天以上的个人住房贷款占比稳定，22.7%的机构反映占比增加。60家受访的房地产企业中，67.1%的企业能按时还款，6.8%的企业适当延期后能按时还贷。

从房地产企业的融资渠道看，河南省房地产业对银行信贷▼的依赖度相对较高。选择银行贷款、企业内部借款及房地产信托作为融资渠道的受访企业占比分别为53.7%、16.7%及10.2%（图1）。河南省部分三、四线城市去库存进程较为缓慢，个别县市去库存周期甚至超过36个月。加上银行持续收紧三、四线城市房地产开发企业的信贷规模，部分房地产企业资金链条日益紧张，个别企业甚至涉及民间高息融资，因此，房地产信贷资产中潜在的风险值得关注。调查中，40%的受访企业反映资金紧张，45%的企业认为资金基本能满足需求。问及资金紧张的原因时，分别有32.7%、29.1%及23.6%的企业选择融资难度增加、销售资金回笼不畅及在建项目占用资金较多等因素。同时，15.9%的受访金融机构预计2016年房地产开发贷款的不良率将有所上升，22.7%的机构预计2016年个人住房贷款的不良率将小幅上升。

三、未来金融机构对房地产开发贷款的投放更加审慎，对住房贷款的投放态度较为积极

（一）金融机构对房地产开发贷款的投放更加审慎

调查中，81.8%的金融机构认为当前房地产库存高，尤其是商业地产的需求减弱，导致其去库存周期加长。因此，金融机构对房地产信贷将会更加审慎，部分金融机构减少了房地产项目储备。受访的44家金融机构中，有17家金融机构减少房地产业务开发贷款已受理的项目储备，8家机构增加项目储备。2016年，部分商业银行明确房地产信贷的投向重点为房地产市场发展较为平稳、房价收入比相对较低、潜在需求较大的中心城市；审慎投放非住宅类房地产开发贷款，严格按照国家及总行相关要求审慎投放土地储备贷款和商用物业抵押贷款，严格房地产开发贷款的担保要求。

（二）在控制房地产开发贷款的同时，金融机构对个人住房贷款的投放态度较为积极

4.5%的受访机构反映其对房地产开发贷款的投放态度较为积极，68.2%的机构反映将更加审慎；54.5%的受访机构反映其对个人住房贷款的投放态度更加积极，18.2%的机✘构反映将更加审慎。调查显示，金融机构投放态度差异化的主要原因：一是伴随着降低首付比例、放宽住房公积金贷款条件等政策措施的落实，商品房销售趋于稳定增长。1～2月，河南省商品房销售面积为519.7万平方米，同比增长11%，高于上年同期增速10.1个百分点；1～2月，全省商品房销售额为240.1万平方米，同比增长9.9%，高于上年同期增速7.9个百分点。二是2015年末，河南省常住人口城镇化率达到46.6%，比2014年末提高1.4个百分点。随着新型城镇化进一步发展，郑州等中心城市住宅的刚性需求将不断释放，而非住宅类由于受经济形势的不景气，企业和个体经营困难等因素影响，购买需求会进一步降低。