浅析房产测绘中测绘面积的质量控制

摘要：本文结合我国房产测绘的现状和房产测绘工作的重要性，主要针对房产测绘中测绘面积的质量控制措施，进行了详细分析，以供参考。

关键词：房产测绘；测绘面积；质量控制措施

中图分类号：P2 文献标识码： A

一、我国房产测绘的现状

我国的房产测绘都是由房地产管理部门来进行的，房地产主管部门下属都有专业从事测绘的测绘队，专业进行房地产测绘工作，从而使房地产产权产籍能够实现科学化的管理。由于我国房地产测绘工作起步较晚，在发展中还面临较多的问题，特别是在当前城市化建设进程不断加快的情况下，对房产测绘工作的要求更高，但由于在测绘操作规范和制度上都存在着严重的不足之处，所以当前房产测绘工作的发展受到了较大的制约。

二、房产测绘的重要性

首先，房产测绘直接关系到业主的切身利益。房产测绘的全过程，面积计算及其测量精度都有严密的科学性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据，同时也为房屋所有权产生法律纠纷，审核违章建筑以及违章占地提供了可靠的凭据，这些数据是核发房屋所有权证重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料，房产测绘直接关系到房产的价格，关乎业主的切身利益，也是房产证的重要组成部分，是保障业主利益的法律依据。

其次，房产测绘有利于保证房产市场的正常秩序。建筑面积是房产测绘中最基本的要素，也是我国房产测量中要测定的基本要素之一，建筑面积是我国城市规划、产籍管理、房屋产权登记与交易、征收税费、房屋拆迁安置和房屋面积统计等等中的计量单位，由于房屋面积的种类繁多，对于非专业人士而言，感觉高深莫测，特别在当前的商品房买卖中，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主意，有些中介总是偷换感念，误导消费者，因此，通过加强对房产面积的测绘，可以减少商品房交易的纠纷，既维护了购房者的合法权益，也保证了房地产市场的正常秩序。

♚ 三、房产测绘中测绘面积的质量控制措施

（一）加强对前期收件资料及图纸审查质量的控制

首先，为了确保房产面积测绘质量，前期的收件资料及图纸审查中质量控制是必不可少的，在房产项目建筑面积预测算时，要求委托方所提交的建筑施工图纸必须由规划部门审核通过，对于有设计变更的地方，还要有变更设计联系单或变更设计图纸。

其次，委托方提交的图纸应当是包括建筑平面图、立面图、阳台及飘窗大样图、楼梯详图在内的一整套完整、详细的图纸，以方便数据的查阅，如：当平面图上标注的阳台外围护宽度不详细ป时，可通过阳台大样图来进行查阅；当从平面图上无法对坡屋顶房屋的2.20米范围线进行识别时，可通过查阅剖面ต图上的图解三角形进行确定。

再次，委托方提交的收件资料必须要有以下资料：首先，项目工程的规划许可证和建筑总平面图；其次，由地名办签发的相应门牌号；最后，设计部门出具的房屋配套设施及其功能说明，如发电机房、变电房、配电房、泵房等的使用说明及其相关资料。

（二）加强对房产面积测绘中关键环节的质量控制

1、房产面积测绘各关键环节中的质量控制

进行房产面积测绘，对我们房产测绘机构来说增加了经济收入的同时又承担更大的责任，针对日益高涨的房价一旦工作疏忽发生了错误，造成的损失将是巨大的。因此我们在房屋面积的测绘环节中，应把质量控制放在首位，具体要做到四个：房屋计算面积部位认定要准确，长数据要准确：房产要素要准确：房屋面积计算分摊要准确。

2、房产要素的调查与确定必须准确

首先，在预测时必须以收件资料中的建筑施工平面图、建筑工程规划许可证、地名登记表等作为参照依据，对房屋的坐落、用途、幢号、结构、楼层数、房号等要素进行对照确定。

2、房屋计算面积部位性质的认定必须准确

房屋计算面积部位性质的认定是房产面积测绘中的关键环节。在对房屋进行测绘前，必须先对计算全面积部位、计算一半面积部位和不计算面积部位进行确定，如果认定不准确，得出的总建筑面积也将是错误的，还会导致后续的的分摊面积计算错误。

房屋计算面积部位的性质必须严格按照《房产测量规范》及其所在地的《房产测绘实施细则》的规定来进行认定。如果建筑图上的文字注记在《房产测绘实施细则》上找不到相关的详细规定时，一方面可根据建筑结构图来对计算面积部位的性质进行认定；另一方面也可以要求委托方对此提供明确的说明，或要求设计单位提供设计使用功能的说明，然后再根据《房产测量规范》和《房产测绘实施细则》中的类似条款的规定，来对房屋计算面积部位的性质进行认定。

3、房屋套型、边长数据的测算必须准确

首先，预测时房屋套型、边长数据的测算必须准确。房屋预测时套型、边长的数据，有的能够直接从设计图上获取，有的必须经过换算才能取得，如套内面积的墙体中心尺寸、建筑面积的墙外边沿尺寸和附属建筑的外围尺寸，就无法在设计图上直接获取，而必须根据设计图上的柱轴心尺寸、结构外墙尺寸、内空尺寸等进行换算获得。在进行边长数据的换算时，必须根据房屋竣工后的实际情况来进行。

其次，实测时房屋套型、边长数据的测算必须准确。实测前，要先调出预测资料，并将施工图与竣工图进行比较，如有不同的，可记录下来做为实测时的重点。进行实测时，要遵循“从整体到局部，整体与局部相结合”的原则，先从整体上把测量面积分为两部分，一部分是相同面积的标准楼层，另一部分是面积不相同的非标准楼层。在测量套内面积时，对于标准楼层，不用对所有楼层的内部尺寸作详细的测量，对于非标准楼层，则需对其内部尺寸一一进行测量。 4、房屋面积的计算、分摊必须正确、合理

首先，必须先准确计算出房屋各楼层的面积及总面积后，再对公用部分的面积进行分摊计算。公用面积的分摊必须严格按照《房产测量规范》和《房产测绘实施细则》中的相关规定来计算。

其次，公用面积的分摊计算完成后，应当对分摊前后的总面积、套内面积、分摊面积进行核对，以保证分摊面积的正确合理。

（三）加强对测量精度的控制

按照《房产测绘规范》中的规定，末级控制点最大的点位误差必须控制在50mm以内；独立相邻点间的点位误差必须控制在±50mm范围内，而非独立相邻点间的点位误差则应当控制在±25mm范围内。同时，要建立起一个具有较高密度、精度、质量、标准的控制网，以加强对房屋面积测量精度的控制。

（四）加强对房产测绘工作人员的培训

房产测绘工作人员包括外业测绘人员、内业计算与资料整理人员、检验人员等，为了提高房产面积的测绘质量，就必须加强对这些人员的培训。培训的内容主要是各种测绘工器具的使用与相关的管理法规，如《房产测量规范》、《房产测绘管理办法》、《测绘质量管理条例》、《测绘产品检查验收规定》、《房屋产权产籍管理规定》等。通过这些培训，提高测绘工作人员的职业技能与职业素质，从而提高房产面积测绘的质量。

（五）加强对外业测绘质量的控制

外业测绘的质量是提高房屋面积测绘质量的基础。加强对外业测绘质量的控制，必须从以下几方面做起：首先，调查表上的有关内容必须与房产图保持一致，如房屋权界线、用地范围及其相关说明符号等；其次，房产测量要素必须完整、准确；最后，房产面积测绘的原始记录及其成果必须保证内容的完整和规范。

（六）加强对内业数据处理的控制

对于内业数据的处理必须进行严格的控制：

1、房产图尺寸必须完整，技术要求、说明等要清晰；

2、房产要素必须完整、正确且符合要求；

3、房产面积的计算方法必须规范；

4、房产测绘报告必须格式规范、内容完整；

5、房产测绘成果必须进行规范化的归档管理。

（七）加强对房屋面积测绘质量的检查与验收

房屋面积测绘的检查与验收是对房屋面积测绘质量的最后保障，必须在实行自查、互检的基础上，严格执行“二级检查、一级验收”制度。二级检查指的是由单位测绘组的成员对测绘工作进유行过程检查，在核对无误后，再由专职的质量检查小组和检查人员进行最终检查；一级验收是指在二级检查合格后，由委托单位实施对测绘工作的最终验收。

结束语：

总之，房产测绘工作是一项严禁的工作，需要专业的技术人员，使用先进的仪器设备，按照规定的流程对房屋进行勘察测量，从而得出相关的信息，为房产管理部门提供科学的依据。房面积测绘质量控制直接关系到房屋所有权人的合法利益，并且关系到房产市场管理的规范性，所以要保证房产面积测绘的质量，提高房产测绘工作的可持续发展目标。

参考文献：

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[3]宋爱祥.对于加强房产测绘面积质量控制的几点看法[J].科技经济市场，2010，04：51.

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