探究房地产行业收益质量测量中结构方程模型的运用

摘要：收益作为房地产公司最重要的会计信息，关系到公司投资人、债权人等与公司相关的参与主体的切身利益。文章就利用结构方程模型的方法，对房地产行业收益质量的测量体系进行一番探究，旨在对我国上市公司的收益质量测量体系进行科学合理的评价。

关键词：结构方程模型；房地长行业；收益质量测量

一、基于结构方程模型的房地产行业收益质量测量研究的意义

房地产行业同其他行业一样都想最大限度的了解和掌握行业收益质量的信息，而基于结构方程模型的测量是非常好的方法。所谓结构方程模型是一种多元的统计技术方法，通过运用统计中的假设检验方法对相关现象中存在的内在结构理论进行分析。在实际的问题中，经常会涉⌘及到经济、社会、管理等很多研究领域，在研究问题的时候，有时需处理一些不能够直接观测到的变量，这使得传统统计不能解决，结构方程模型正好弥补了这方面的不足，其最大的优势就是对潜变量的引入，这样可以估计因子结构和关系，允许自变量和因变量可含测量误差，并同时处理多个因变量，这在各大学科领域得到了广泛关注和应用。

二、基于结构方程模型的房地产行业收益质量测量研究的构建

（一）选取收益质量指标

在股市市场中，房地产公司的价值体现表现为股票的相对价格，房地产公司自身价值的高低对收益质量的优劣有着直接的影响。本文就将股票的相对价格选取为测量收益质量的重要指标，对收益质量进行量化；将上市公司的行业竞争力和投资人的超额回报作为收益质量的被解释变量。

（二）选取成长性指标

在进行成长性指标选取时，尽量减少特殊年份中政治经济因素对成长性指标选择的影响，保证选择判断的准确性。

第一，房地产企业的利润总额作为房地产公司在扣除成本消耗和营业税后的营业利润总额，决定着房地产公司的收益能力，是衡量房地产行业经营业绩的重要经济指标。第二，房地产企业的营业利润作为房地ถ产行业日常经营活¡动中取得的盈利成果，能够真实地反映出房地产企业的非经常性损益。第三，房地产企业的营业收入即指房地产企业在开发经⚥营过程中通过经营多种活动而实现的盈利，可以对房地产企业的业务营业能力和规模对收益质量做出正确的评价测量。

（三）选取融资结构指标

第一，房地产企业的资产负债率能够反映房地产企业负债总额与资产总额的比例关系，是衡量房地产企业在清算过程中对债权人利益保护程度的有效指标。第二，房地产企业的产权比率是指企业负债总额与所有者权益总额的比例关系。能够真实衡量企业的长期偿债能力，反映股东股权的分配掌握情况，是评估企业资金结构合理与否的一个重要指标。第三，房地产企业中无形资产在总资产中所占的比重。所谓无形资产，就是企业拥有的没有实物形态却可辨认的非货币性质的资产，在房地产行业中则表现为土地的使用权，可以反映房地产企业的结构。

（四）选取获利性指标

第一，房地产企业的净资产收益率。净资产收益率体现的是净利润与平均股东权益的比例关系，是评价房地产企业收益的代表性指标。第二，房地产企业的总资产净利率。总资产净利率也就是企业净利润在总资产中所占的比率。 ﭢ第三，房地产企业的每股收益。每股收益是指房地产企业净利润与股本的百分比，是测定股票投资价值的一个基础性指标。

（五）选取现金流量指标

房地产行业中现金流量指标的选取是以现金为编制基础的，能够反映房地产企业在经营活动中产生现金流入与流出的全过程，其现金流入减去现金流出后所得的净额备受关注。

（六）样本的选取和处理

选取某市连续几年间持续经营的上市房地产企业，运用AMOS7.0和SPSS15.0统计软件进行数据处理。在进行数据分析之前首先进行标准化处理，保证各项指标具有可比性。然后将得到的样本数据输入统计软件中，建立机构方程的初始模型，再进行数据的进一步处理。

（七）收益质量测量模型的拟合检验和修正

在运用统计软件对进行识别、分析和测量以后会得到标准的回归参数，反映出显变量与潜变量的相关性（见表1）。从而对设定的收益质量测量初始模型进行标准参数的修正、优化与调整。

三、基于结构方程模型的房地产行业收益质量测量研究的分析

通过基于结构方程模型的房地产行业收益质量测量的研究，我们可以得出以下结论：对于房地产行业而言，影响其收益质量的最重要因素是融资结构，而收益的成长性和获利能力影响居次，现金流量的影响则不甚明显。

参考文献：

肖健维.基于结构方程模型的房地产行业收益质量测量研究[D].哈尔滨工业大学，2009.

（作者单位：方圆地产控股有限公司）