基于宏观调控下的房地产经济发展与管理探析

摘要：住房已经是中国最大的民生问题，我国政府对此也愈来愈重视，随着宏观调控政策的出台，房地产经济发展方向也有了新的改变。文中首先阐述了在当前激烈的市场竞争及日益上升的房价趋势下，国家采取宏观调控政策干预房地产行业发展是必然的。结合笔者的以往工作经验及资料分析，提出了基于宏观调控，房地产经济发展与管理的相关对策与建议。

关键词：宏观调控；房地产；经济发展；管理

最近，不论是国内各级政府部门的公务员、经济界的专ท家学者，还是普通百姓，人们议论最多的莫过于当前国内的房地产市场。由于房价日趋上升且居高不下，事关国计民生，国家及社会都对此非常重视，相继出台了宏观宏观调控政策，加强对房地产市场的干预与调控，促进社会和谐、稳定发展。

1、国家采取宏观调控政策干预房地产企业发展的必然性

1.1 楼市价格日趋上升，政府必然会采取宏观调控政策

楼市不断升温，房价不断拉升，与广大工薪阶层消费者的收入比例不协调，由此产生了诸多的社会问题，加大了贫富差距。这些现象与中央政府所提倡的“和谐社会”的宗旨并不相符，为稳定社会安定团结，增加中低收入者的购买力，势必要拿地产开刀。但是，为什么中央政府要对国内房地产市场进行调控，问题在于实际的房价上涨得已相当离谱了。政府出手的目的是为了规范行业发展，净化市场，来扶持实力企业，稳定税收来源。但是这种调整是长期的规范，而非短时间的行为，行业的发展需要这些规范，这些规范会使一些企业在竞争过程中死亡，也会使一些抓住机会的企业发展壮大，从而掌握更大的市场空间。

地方政府为了税收、土地经营款的收入问题，鼓励地产发展，提倡房价增长，让地方政府在整个国民经济行为中占领比例越大，城市建设发展速度越快，政绩也就越明显；中央提出“和谐社会”的，理念，全国一盘棋，自然不能任由地产任意发展，调控是势在必行的。

2、宏观调控下房地产经济发展与管理的相关建议

2.1 基于宏观调控，房地产企业首先应明确企业的发展战略目标

企业在宏观调控前后，要对自身行为进行规范，虽然目前市场风险偏大，也就要求企业在进行投资时更加理性、科学化，同时由于调控的原因，使企业自我超越也成为一种被动的发展，整个行业不仅是大鱼吃小鱼，更是快鱼吃慢鱼的局面。应该把宏观调控看成一种挑战，同时更是机遇。

企业在宏观调控前后，要对自身行为进行规范，虽然目前市场风险偏大，也就要求企业在进行投资时更加理性、科学化，同时由于调控的原因，使企业自我超越也成为一种被动的发展，整个行业不仅是大鱼吃小鱼，更是快鱼吃慢鱼的局面。应该把宏观调控看成一种挑战，同时更是机遇。“苦练内功，积极创新，提升自身品牌的竞争力，成为当务之急”。

2.2 基于宏观调控，房地产企业应明确经济发展与管理的思路

2.2.1 规范企业管理，提高企业决策能力

对于企业内部管理更要科学化，针对于企业内部的情况，整理出一套适合企业发展的管理模式，对于目前阶段的房产企业，是一个势在必行的话题。企业决策者不仅要对整个行业的发展有清醒而深刻的认识，同时更要对自己的企业内部管理有更高远的看法与思路。挖掘企业内部生产力，对于其他成熟的行业来讲，已经是老生常谈，而对于地产企业来说，可能还比较少有企业进行。制定出企业发展的各个时期的目标，完善内部定位，把整个企业磨合成一块钢板，以来适应来自市场、政策等方面的风险。随着行业的规范，竞争的加大，提高企业决策系数，对于企业发展是长足而有相当好处。

2.2.2 注重人力资源的管理，增加企业竞争力

人力资源是企业获得持久竞争优势的来源，制度是提升企业基于人力资源管理的♡核心竞争优势的保证。3P即人、流程、产品是构成组织的最基本的三个要素，它是组织生存与发展的根本。随着组织的业务和规模不断的扩大，人的管理（包括人力资源及绩效管理）及流程管理作为最基础的管理基石将决定着组织是否能够得以持续发展。人力资源管理不仅是把专业人员请进企业，更多的是用好专业人员，用通俗的话来说就是“招进来、留得住、用得好”，用感情留人、用待遇留人、用事业留♒人。

2.2.3 打造企业文化，建立核心价值观

房地产是高风险的行业，资金投入大、运作周期长、市场变化快，即使是优秀企业，稍有不慎也会一败涂地。如何让企业在竞争中脱颖而出并保持持续发展，成为新世纪房地产企业正在苦苦思考的难题。而且，在中国加入WTO后，房地产企业不仅面临着消费主体、供求关系、消费者需求等方面的不断变化，而且还面临着国外企业涌入国内市场而产生的竞争。要想从根本上解决这些问题，一个主要思路就是以市场为导向，树立新的战略观念，ง培育房地产企业的核心竞争力。

2.2.4 整合社会有效资源

有效资源包括社会资源，既社会资源与自身资源，社会资源包括政府资源、各个管理部门资源、金融单ก位、以及新闻媒体和各个专业合作公司；自身资源是指企业内部的品牌、资金、人力以及管理能力。

2.3 基于宏观调控政策，企业经济发展应贴近市场、符合需求

企业在开发项目时要因时因地，找准项目投资的切入点，从项目前期策划、工程施工、市场营销等方面，根据市场的实际情况，走差异化发展的道路，所做的项目求精不求大，做出自己的特色，树立自己的品牌。首先，必须重视市场调研，利用项目可行性报告，合理评估地块各种情况及资金备需情况。其次，规划科学合理、符合市场需求，并保证产品适度领先。最后，准确定位产品，包装合理，入市机遇准确，价格策略合理，营销思路大胆无误。

其中，“个性化”的楼盘可以表现在很多方面。比如，楼盘的外观造型上要体现城乡地区的文化差异，要风格各异。“个性化”的开发来源于创新，其实质是“以人为本”的服务意识，要设身处地为消费者着想，才能设计开发出有“个性”的住宅产品。本人认为，应坚持以中低收入人群为服务对象，户型上应以小户型为主、多户型并存，并保持这种开发理念的一贯性。

2.4 房地产企业应注重建立企业本身的品牌

房地产品牌的特质，往往使开发企业无法复制，企业产品脱颖而出。房地产品牌代表了有特色的房地产产品，代表着拥有这一品牌的房地产企业的6独特居住理念。根据行业发展趋势，把地产品牌概括为一下三个方面：企业品牌、老板品牌、产品品牌。作为地产企业来讲，不仅仅是要提供实体的配套、物业的管理，更要把项目的资源，作为一种互补的连动。同时要把企业的服务变成艺术，变成文化，以艺术和文化的方式里营造小区的氛围。

在将住宅商品房推向市场的过程中，会存在品牌等方面的问题。因此，房地产企业在项目实施过程中需要注重小区生态环境建设。建立配套工程齐全、售后服务信誉好、工程质量优质的品牌项目。房地产企业在发展过程中需要具备超前的眼光，及早掌握城市规划的基本方向，房地产行业发展需要和国家的战略方针紧密结合在一起，从而能够创造出更多的精品房源，为整个社会经济发展奠定重要的基础。

2.5 基于宏观调控，房地产企业应重点发展规模化、低成本的经营管理模式

针对开发周期长、资金流量大、流程多的房地产企业来说，需要拥有严格的成本管理制度，制定科学合理的管理方法和管理程序，特别注重规模经济发展对降低企业成本的重要影响。因此房地产企业在发展过程中需要准确掌握国家宏观调控政策，在市场推广的过程中需要发挥规模发展的优势。从而能够促使房地产保持一个比较低的成本销售，企业能够获取客观的目标利润，同时还能促使房地产行业健康稳定发展。

3、结语

房地产市场属于周期性行业，要想房地产企业处于不断发展、进步，获取市场份额的优势，就必须不断向市场内部输入优质的产品，吸引顾客眼光，占领市场份额。因此，基于宏观调控政策，房地产企业应当重新定位本企业的经济发展战略目标，明确经济发展思路，加强本企业的经营管理，以创新的经营管理模式，实现本企业的经营目标。