房地产企业资金管理与使用控制的创新研究

一、前言

房地产企业在日常运营时，一方面要强化内部资金的有效管理，提升资金运用效率，另一方面又要做好资金的使用控制，强化内部资金在运用上的有效性，降低企业的运营风险与提高市场竞争力。

二、房地产业基本特征与资金管理原则

1、基本特征

资金投资大

房地产行业作为资金密集型，项目建设所需投入成本较高。例如，企业在获取土地使用权的过程中，往往需要准备大量的土地出让金，再加上后期的旧房拆迁与项目立项等都需要大量的资金。到了工程施工建设时，其需要垫付60%以上的总成本。

建设周期较长

在房地产项目开发上，一个工程的周期往往较长，一般都需要3-5年左右。因此房地产企业在资金投资上，回笼的时段较长。对企业资金管理与周转来说，其面临的难题与挑战较大。

项目风险较大

房地产企业在进行项目开发时，由十商品销售周期较长，在商品价值体现的过程中存在较大的压力与风险。另外，从最近几年的发展来看，房地产企业由十国家宏观调控政策调整出现问题的案例较多，存在风险较大。

2、构建资金管理原则

合法性

房地产企业在进行资金管理时，由于其属十一种市场行为，即涉及自身的利益关系，又关系到其他经济体与个人的利益，因此一定要遵从国家与地方政府的法律法规，保证资金管理与使用控制的有效性。

适应性

其主要指的是ล房地产企业在进行资金管理与使用控制时，必须要具备一定的动态可调性，既要满足企业现今的发展情况与市场需求，又要符合未来发展趋势，总的来说就是具备良好的操作性与灵活性。

整体性

房地产企业在进行资金管理与使用控制时，不但要立足现有利益空间，还要符合长期战略发展目标需求;不但满足企业的资金有效管理，还要符合企业的全面管理。

三、房地产企业资金管理与使用控制上常见的问题

1、内部人员的管理意识较为淡薄

房地产企业在我国发展的历史并不算长久，属十改革开放的产物，从其发展历程来看，还属十朝阳行业。但是在近年来，其发展速度可以说是惊人的，在急剧增长的泡沫下，我国房地产企业的资金管理与逐渐暴露出诸多问题，主要包括以下几个方面。一是在理论研究上还极为薄弱，房地产在发展的过程中，与其他行业相比还较为缺乏经验的积累与理论的实践，大部分企业无法认识到资金有效管理与使用控制的重要性，再加上领导层在理论与经验积淀上明显不足，因此容易忽视资金管理与使用控制对企业重要性。

2、缺乏完善的内控管理制度

国家宏观调控与经济政策作为房地产行业较为重要的影响因素，其在出现调整或者市场出现供求变化时，企业在资金管理与使用控制上往往需要作出及时的调整，积极迎合国家政策与市场情况，减少企业发展的阻力。但是在实际情况中，我国部分房地产企业对十资金管理还较为缺乏资金的内控制度，部分企业虽然已经有所涉及，但是其执行力与可行性上严重与实际不相符合，因此需要不断的完善工作。

3、资金监督力度不足

目前，我国大部分房地产企业在资金监督上的力度明显不足，从实际情况来石，这主要是因为在资金管理上缺乏权威的内部控制体系，因此在资金管理与使用控制时容易出现形式主义，通过合法手段掩盖非常资金运用的事实;部分房地产企业即使建立了相应的资金内控管理体系，但是由十资金属十敏感事物，往往由高级领导层直接管理，下属机构则缺乏足够的管理权限。由此也就容易导致管理层面的不科学，在监督上严重的缺失。另外，在房地产企业中，难免会存在部分财务人员职业素质低下的状况，对企业资金管理与使用控制流程不够熟©悉，因此在进行监督工作时，无法保证各项制度与程序的具体落实，削弱了房地产企业资金有效管理的标准。

4、融资模式过十单一

对十我国유房地产行业来说，由十存在项目投资周期长、成本大以及资金回笼时间长等特征，大部分企业在运营资金的管理上需要外部输血，这可以说属十一个行规与畸形的发展模式。相对来说，企业在资产负债过高时，其资金流转压力将急剧增大，企业在运营时稍有问题都有可能导致破产。

四、加强房地产企业资金管理与使用控制创新的相关措施

1、构建资金预算体系

通过构建资金预算管理体系，可以强化房地产企业在资金管理与使用控制上的筹集、支出以及回收等工作，属十房地产企业资金管理与使用控制关键手段。因此，房地产企业可以构建多级别、多层次的资金预算管理体系，在各部门与项目单位上设立主要负责人。具体工作主要包括以下几个方面:

构建多级资金预算管理机构

在房地产企业资金管理与使用控制时，为了确保预算管理体系可以真正体现出实效，可以在遵从企业内部资金管理的基础上，构建多级别与多层次预算管理机构，强化房地产企业内部资金管理责任的层级分明，使每一项资金的运用都简单、明了。

落实具体责任与义务

น 在房地产预算管理上，由十所涉及的环节与事项较多，因此在实际工作中较为复杂。在实际工作中，一定要落实相关责任与义务，使每一个人与部门在权责层面分明，确保资金预算管理工作的高效运行。

确保资金预算制度的有效执行

对十房地产企业的资金管理与使用控制工作来说，在构建预算管理体系后，一定要强化资金预算制度的重视力度，根据不同时期预算管理的实际内容出发，要求各部门与项目单位严格执行，保证资金管理与使用控制可以取得较好的效果。

2、完善资金风险防范措施

房地产企业在进行资金管理与使用控制时，对资金风险的管控一定要提高重视力度。对十房地产企业来说，资金周转灵活与安全在很大程度上影响到企业项目开发效益。

3、提高资金使用的创新渠道

引进银行信用，提高资金融通

信用证是房地产企业在日常经营业务活动中经常使用的一种融资和规避风险的业务，国内信用证主要是利用银行信用作为中间担保，以银行的信用来弥补商业信用的不足，规避企业结算业务中的资金风险，提高企业资金的周转和融通。房地产企业在资金管理与使用中，考虑到企业自有资金的不足，企业通常需要通过银行贷款等方式进行资金融通。

构建资金回流机制，强化资源优化升级

对十房地产企业来说，由十其项目资金的投资规模较大，资金回收速度却相对较慢，因此确保企业可以及时完成资金回流，是整个企业获取经济效益的核心部分。相对来说，房地产产品在推销的过程中，较为容易受到市场行情、政策制度以及经济条件等因素的影响，因此需要房地产企业掌握市场行情动态，及时完成价格的调整与促销。

4、加强内部监管力度

房地产企业在资金管理与使用控制时，内部监督属十一项较为管用的手段。在具体工作上主要可以从以下几个方面进行。

完善内部监管体系

房地产企业在资金管理与使用控制时，内部监督½体系主要可以重点监督企业资金的具体流向与融资渠道，保证资金在使用的过程中处于合理范围。另外，资金监督与分析报告还可以为房地产企业高层领导的决策工作提供一手资料。

完善资金使用制度

房地产企业在进行资金监督工作时，完善的使用制度在任何时候都是企业监督管理的重要依据，可以确保企业资金使用具有严格的规范性。

五、结论

综上所述，本文主要对房地产企业在资金管理与使用制上相关问题与解决措施进行浅论，从根本上来说，由十本文篇幅与个人知识的受限，在部分问题的谈论上还较为浅薄。由此希一望我国相关房地产企业在发展的过程中，一定要基于自身的发展情况，提高资金管理的重视力度，并根据自身实际情况与相关原则不断完善控制水平，确保企业的健康稳定发展。