基于动态计量经济模型的房地产价格影响因素研究

近年来，我国房地产价格居高不下，不仅加重了百姓身上的包袱，影响到城市居民的生活质量，而且给政府造成巨大调控压力，影响国民经济继续平稳运行。由此，本文从房地产价格相关理论出发，查阅大量资料后，首先，对房价的影响因素进行定性分析，在此基础上，初步选择实际商品房平均销售价格为被解释变量，实际货币供应量（M2）、实际居民家庭人均可支配收入、实际土地购置费用、人口数、5年以上贷款利率、等指标作为解释变量，通过查阅1993-2012年统计年鉴搜集相关数据，进行实证分析；最后，对实证分析的结果进行总结，指出了ECM模型的预测意义，并提出相关政策建议。

【关键词】房地产价格 动态计量经济学模型 误差修正模型 影响因素

中图分类号：F293 文献标识码： A

一、房地产价格的相关研究

（一）房ข地产价格的基本概念

房地产价格是获得他人的房地产所必须付出的代价。当前一般用货币来表示，但也不排除用实物、劳务等其他形式来偿付的形式。

由于房产是具有消费品同时又是投资品的特殊商品，因此它的价格形成机制有其特殊性，在计算用作商品出售、出租的房地产价格时，一般包括以下部分：一是房地产的生产成本，包括土地出让金，规划和勘察设计费，施工和安装成本，基础设施费，公共配套建筑的建设费用，管理费，贷款利息等。二是房地产的流通费，即还没有交付使用以前的费用，维护和管理成本费等。三是房地产的利润和税收，包括土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、基础设施建设费、勘察设计等前期工作费用、房屋建筑和安装成本、配套设施和设备费用、销售费用、管理费、利润、税金等。

（二）国内外研究的文献综述

影响房地产价格的因素众多且很复杂，各国学者对房地产价格影响因素的研多种多样。运用供应和需求的平衡模型来确定价格，实证结果表明，在房地产价格的变化，以利用宏观经济基本面的相关指标，来解释宏观经济因素短期内对房地产市场的影响。采用加权重复的销售价格法，认为消费主体、消费动机、功能需求及价值观念的变化，会影响顾客需求的变化。在进行定量分析之前，首先需要确定商品住宅价格因变量与影响因素自变量的函数关系，并通过函数关系分析当影响因素发生变化时，商品住宅价格如何变化。

1货币供应量

货币供应量对房地产价格的影响主要体现在货币政策对房价的效应。房地产被誉为“第二金融”，它的每一个环节都离不开金融的支持，我国金融市场不发达，市场机制ว不成熟，间接融资比例很高，房地产投资很大程度上需要银行惜贷资金支持，目前房地产市场的资金80%来自银行信贷。因而货币供应量从供给方面影响房地产投资信贷规模，从需求方面影响购买水平。央行实施宽松的货币政策，大量的信贷资金流入房地产市场，成为推动房地产市场繁荣的直接原因，进而推动了房地产价格的上涨。

2通货膨胀率

物价指数或通货膨胀率主要是通过两个途径对房地产经济波动产生影响。首先，通胀因素影响房地产名义价格与真实价值变动，物价指数或通胀率与房地产价格之间存在明显的正相关关系。通货膨胀率时消费者宁愿持有真实资产而放弃货币资产，从而导致房地产投资活动增加；导致房地产投资活动的减少，这也会对房价产生影响。

3土地购置费用

地价是房地产成本的重要组成部分，其走势直接影响着房价。这是因为：一是在房地产价格中，地价一般占有五至六成的比重；二是随着国民经济和城市建设的发展，相关土地会因“极差租地”变化的影响，造成土地出让价格的上涨，尤其是随着我国城市化进程的推进，城市土地资源日渐稀缺，土地含金量增大；城市功能及市政规划等政策性因素，引发区域性地价明显上升。

4利率

房地产与利率负相关，利率下降，房价上升，反之房价下降。房地产开发成本也会因为利率上升而增加。同时，自国家鼓励发展个人住房消费信贷政策放宽后，个人住房信贷消费逐渐发展成为住房消费最主要的形势。利率的下降刺激人们购房的热情，对商品房的需求就会上升，因而导致房价的上升；反之，利率的上升会导致房价的下降。

二、模型应用及其含义

（一）变量系数的经济意义分析

1.正、负号代表的经济意义

实际商品房平均销售价格的变化不仅取决于实际货币供应量的变化，商品房平均销售价格对均衡水平的偏离，即系统存在误差修正机制。从模型中变量当期系数所反映的结果来看，实际货币供应量会对房价产生正面影响。这与之前的假设相一致，也与一般研究房价与其供求关系的结论相一致。

2.绝对值大小代表的经济意义

从长期模型的变量系数绝对值可看出，在其他变量不变的条件下，实际货币供应量增加1%，实际商品房平均销售价格增加288.9917元；在其他变量不变的条件下，实际土地购置费用增加1元，实际商品房平均销售价格增加0.1623元。经济意义检验合理。

而从误差修正模型的变量系数的绝对值我们则可以看出，影响当期房价的主要因素为实际货币供应量。

（二）房地产价格误差修正模型（ECM）的预测意义

从上面建模的过程可以看出，住房价格序列反映的是住房实际价格与长期均衡♚价格之间的差额，那么它的变化就可以用来反映住房实际价格的变动趋势。由图所显示的发展趋势可以看到，住房价格在03年以前都很平稳，在03到07年间变动稍有增大但仍在合理的范围内，但在08到10年间有很大的变动。住房价格的变动说明房地产市场仍处于非理性阶段，受许多投机的因素，政策调整及整体国家的经济环境影响很大。

注：住房实际价格变动趋势图

三、政策建议

（一）关于土地价格

土地价格在房价中扮演着重要角色。地方政府为追求经济收入而在土地监管环节上无序运作，也是造成房价上涨的一个关键因素。因此，如何从地方政府手中控制土地的供应，进而控制房地产的市场供应量，从而达到影响需求市场的目的，是保证房地产市场稳定发展的一个关键因素。 1.改革现行土地制度，将地方利益与土地收益分离开来

上世纪90年代中期，地方政府手中的金融权力被悉数上收，地方政府赖以主动推动经济增长并能够独立支配的只剩下土地这一项核心资源。于是，房地产价格上涨得越快，房地产投资越多，拉动经济增长的力度越大，地方€政府的财税就越大。农户和农村集体组织获得的只是失去土地使用权和所有权的补偿费，基本不参与土地增值部分的分配；土地增值收益主要为地方政府和开发商所取得。如果不隔离地方利益和土地收益，地方政府作为房地产价格推手的动力将始终存在。

2.宏观把握土地供应量，追求长期稳定效益

无论是对土地准入门槛的提高，或是对税率或利率的调整，其本质在于提高了房地产企业的开发成本，而这部分成本最终仍会在房价中分摊给需求市场，增加需求方的购房成本。因此，实施结合我国宏观经济现状，科学有效的土地改革才是根本之策。

（二）关于货币供给量

货币政策是政府调控宏观经济运行的重要手段， 由于当前我国的利率并没有完全市场化， 所以货币供应量是金融调控中最重要的中介目标。货币供应量是流通中现金加上银行存款额，也即购买力或支付能力。货币供应量是由货币需求来决定的。因此，货币供应量的涨跌反映的是货币需求的涨跌。在通常情况下，货币供应量与实体经济的兴衰是一致的。

1.货币政策应充分关注房地产市场价格

宏观调控的目标，将稳定房价作为一个中长期目标来实现。建立一个各变量对房地产价格影响的系统模型，当某一货币政策工具变化时，能够对房价进行一定程度的预测与跟踪，将房价控制在一个合理范围之内。

2.推进利率市场化改革和注意预期利率

利率作为我国目前主要的货币政策工具，利率的非市场化和不健全已经严重影响✄了货币政策的有效传导。利率对房价的调控主要在于影响需求上，只有当未预测到的利率变化才能调控房价，如果利率的上涨是消费者已经预期到的，那么势必被消费者所消化掉，从而起不到调控作用，所以利率的调整要考虑预期效果。

参考文献

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