丰盛·花神阁项目发展研究报告

摘要：基于雨花软件园的区位优势、资源优势以及软件产业集聚发展的优势，结合项目的市场环境研究探讨丰盛・花神阁项目旅游业发展、商业发展的可能性，以期对项目发展方向进行明确定位。

关键词：丰盛・花神阁项目 旅游业发展 商业发展 方向定位

1 项目背景及性质分析

雨花软件园由雨花台区委区政府于2008年8月成立，前身为雨花软件产业基地核心区。位于南京城南部。

核心区规划面积7.8平方公里，主要在绕城公路以内，以纬 ッ九路为中心，辐射区规划面积约40平方公里，过绕城公路和秦淮新河，从核心区整体向南推进。这里已入驻中兴通讯、华为软件、中国普天、东软研发、新华科技、富士通、苏豪科技、华博科技、中软华通、丰盛软件园等大型企业，已经基本形成了软件产业集聚发展的态势。

项目概况：项目周边环邻泥国王墓、文莱风情园及菊花台公园等风景秀丽的景区及众多高科技企业，一号线小行地铁站、一号线南延线宁丹路地铁站距项目咫尺之遥。主要不利影响为东北角的殡仪馆。

殡仪馆影响分析：殡仪馆位于到达项目必经之路上，对游玩者心情多少产生一定负面影响。如果项目旅游主体标志性建筑高度过高，登高望远时殡仪馆触目可及，对游玩者心情、视觉、心理上均会产生一定的影响。根据地块的风玫瑰图，地块处以东北风和东南风居多，会产生一定不利影响。

项目性质：本项目为雨花软件园内的旅游地产+商业用途项目，作为丰盛集团大体量地块整体开发的组成部分，要求在符合旅游局旅游景点建设要求的前提下，通过商业的建设获取一定效益，并可考虑为后续建设的单身公寓内的白领群体形成一定商业配套。

本地块的性质属于旅游用地，先天就限制了地块的其他开发用途。其他旅游地产开发不同的是，本项目的定位导向首先需要考虑我们是追求效益还是追求公益。我们是要做迎合政府市政形象做纯粹的旅游风景度假区？还是站在盈利的角度，追求项目的整体运营效益？

2 项目旅游业发展思考

项目案例参考：

泥国王墓

菊花台公园

项目现状：现为免费开放，少人问津，成为附近民工的休息场所。

阅江楼

项目简介：整体成“L”型，主翼面北，次翼面西，两翼均可观赏长江风光。主楼在两翼的犄角处，外四内三，共计七层，总高度为51米，总建筑面积5000多平方米。门票30元。

实现目的：要打造一个休闲性的标志景点，且具备一定的历史文化内涵，可打造包含现代时尚元素的雕塑，以现代化的胸襟包容历史。

明确主题：明确围绕花或花神主题进行旅游景点的建设。这有利于配合政府工作，提升雨花台区的形象，加快城市化步伐，实现项目的社会效益。

保证盈利：将项目旅游部分和商业部分作为一个整体来看，不局限于旅游景点的盈利。为增加商业人气，此处不宜设置门票门槛。

3 商业发℉展研究

市场需求：小长假增多，城市中短期休闲度假需求被放大；生活压力及空间等因素也加大休闲度假的消费需求释放；越来越多的商务活动选择在优越自然环境中；雨花区南部景观带联动区域内休闲消费习惯。

市场竞争：远郊农家乐，自然景区，借助自然条件形成系列休闲度假产业；远郊高档度假区，包括餐饮、住宿、会晤及举办婚礼；城区中主题公园，自然环境良好，提供包含烧烤等聚会活动条件；城区中商务会所，主题定位鲜明，提供餐饮、聚会的场所；软件基地中公共配套设施及各自园区中的餐饮等休闲配套。

商业格局展望：

市级商业中心2个：新街口、河西商业中心。

市级副商业中心6个：湖南路、夫子庙、火车南站、江宁新市区、浦口新市区、仙林新市区。

地区级商业中心27个：中央门、瑞金路、迈皋桥、安德门、石门坎等。

周边商业状况：项目周边现有商业可划分为以下几个区域：安德门区域、卡子门区域、铁心桥区域项目地。

安德门区域：以服务雨花新村街道及周边ง区域为主，

商业布局较为杂乱。

卡子门区域：宁南区域较为成熟的商圈，聚集大量的建材家具专业市场和ช汽车4S店集群，依托未来建成的南京南站，拥有着较好的商业发展潜力。

铁心桥区域：铁心桥距离本项目较远，在商业规划上也缺乏重大利好，仅在宁丹路南端上有少量汽车配件，对

本项目影响不大。

商业环境小结

经过对项目商业环境的分析，我们可以判断：

火车南站商圈将会是城南的区域商业中心，项目不存在成为区域商业中心的市场机会。区域内零散分布的大小商圈均提供着社区服务功能，区域内居民的日常生活需求基本可以满足。

区域内没有特色的常规商业业态将面临着经营惨淡的危险。

花卉市场投资回报期短，但盈利总额低，不足以支撑整个项目实现盈利，所以不作为主力业态推荐。

4 项目发展方向定位 通过对项目所处区位、资源条件、当前现状的研究，并结合项目的市场环境研究，我们对本项目形成如下基本认知：项目周边虽具有良好的生态环境及通达的交通条件，且与雨花台及泥国王墓等旅游资源相距较近，但作为2A级风景区进行发展，由于不具备突出的旅游卖点，无法有效吸引游客流量，只能停留在初级的门票经济阶段。可见，本项目的发展若针对观光旅游客群市场则基本不具备市场立足点。本项目应以休闲型旅游搭建平台，来带动景区内餐饮、娱乐等商业的发展，达到项目整体盈利的目的。

项目周边其他社区商业配套体量大，因此无法进行社区商业配✞套的发展；受火车南站――卡子门商圈竞争及项目自身规模不大、体量有限的影响，也无法进行区域商业中心的发展。针对不断发展的软件园区，对其内高层次、高素质人群进行业态发展，发展针对年轻人的主题餐饮与针对商务消费的休闲娱乐是项目发展的一个方向。

本项目在总体方向发展上应主动锁定客群，为目标客群度身定制服务。借地利之势，瞄准雨花软件园内数量巨大的高端消费群，必然具有一定的市场基础。主动锁定目标客群，对于商业业态甄别上具有较强的针对性，也利于未来商业的长久发展。

通过项目市场环境及自身资源的分析，本项目依托旅游客群可能产生的旅游商业效益微乎其微。同时，单纯依托“朝九晚五”的园区客群，其所能产生的商业效益并不能满足项目生存发展的需要。因此，对本项目的界定也不是简单的软件园商务配套，而应以业态的复合性扩大其辐射力，放眼南京乃至国际化。

根据前述定位理念，对项目的性质进行拔高，打造项目的独特性，合理植入“世界性花神”方向的爱情主题、浪漫气质，并融合进软件园朝气蓬勃的年轻活力来进行标志性建筑物及商业业态的设置，是项目发展的关键性所在。

依据上述发展思路，决定了项目在业态规划上，应在突出项目旅游地标及特色主题性的前提下，注重强化商业用途方向上的特色性，以扩大项目的商业辐射力以及商业发展的持久生命力。由此将理念与业态实际发展想结合，达到统其神而贯其形的结果。

5 规划方案示意