不动产预告登记制度与异议登记制度之比较分析
内容摘要：不动产预告登记制度和异议登记制度是两个同源而又不同质的制度，二者各有其不同的适应性：预告登记可以保全债权请求权，并保全其顺位，还有破产保护的效力；而异议登记则没有这些效力，而且它自身也没有公信力，但它能中止不动产登记权利的正确性推定效力及公信力。和本登记结合起来考察，它们二者的成本收益比都较高，因而较为有效率。在着手制定民法典的今天，同时设立预告登记和异议登记制度以完善我国不动产登记制度实具必要性和合理性。
关键词：不动产；预告登记；异议登记；必要性；效率
一、讨论范畴的说明
异议登记制度在德国法中又称异议抗辩登记制度，是因登记原因的无效或撤销之物的请求权（或因登记人员的过失而为错误登记的场合）而提起登记、涂销或回复之诉时，对于既有物权所为之异议登记，有阻止公信力之效力。[6]亦即德国学者沃尔夫认为的，对不动产亦可善意取得，但若异议登记在权利取得之前已经进行，即使该权利已经取得了登记申请，异议也可阻却权利的善意取得。[7]如前所述，在传统大陆法系民法理论中，一般将异议登记制度和预告登记制度统称为预备登记制度而与本登记制度相并列。因此，当谈到本登记时，与其相对应的便只能是预备登记。然而，考察单个的交易过程可以发现：预告登记是在未有物权但即将发生物权时才有的——此时物权变动尚未发生；本登记是在物权的得丧变更的过程中出现的——此时物权正在发生变动；而异议登记则是在已经取得物权但有人提出异议的情况下发生的—— 此时物权变动早已完结。所以，从其发生时间上看，将其与预告登记归并到一起是有失妥当的；而从制度价值上看，预告登记在于保全债权之登记请求权（日本除外），而异议登记在于保全经登记不动产物权的登记请求权，二者也大异其趣。鉴于此，本文认为在运用预备登记的概念时应该厘清其内部预告登记制度与异议登记制度的差异，而不应只知其然而不知其所以然。异议登记虽然有阻止登记公信力的效力，但其本身并无公信力，故甲为异议登记，乙信甲为真所有人，其不受公信力的保护。[8]在历史上我国曾存在过异议登记制度，[9]但目前已不存在异议登记的全国性法律。[10]
二、预告登记与异议登记之制度溯源
其他种类的异议登记与固有异议登记不同，仅有保全权利的消极效力，并无保全顺位的积极效力。此类异议登记又可以分为：第一，为保全抗辩的异议登记⌘。该登记是基于抵押诉讼，债务人为保全其抗辩所使用的登记。例如，在债务清偿后，债权人不同意抵押权登记的涂销时，债务人作为对债权人侵害处分的保全手段，得在抵押登记簿上记入异议。第二，禁止处分的异议登记或禁止事后记入的异议登记。此项异议登记与前述的异议登记不同，是普鲁士在实务上的创造，被称为“处分的限制”。主要包括假扣押登记、破产宣告登记、强制拍卖登记、禁治产宣告登记以及对于领主的农民规制登记等。
第一，为保全已经成立的物权的预告登记。例如为保全物权登记的请求权，或权利不成立、消灭的涂销登记请求权。这种预告登记又被称为物权保全的预告登记，即登记簿存在有误载，其登记的内容与真实的权利状态不符时，对于真实权利人有丧失权利的危险，所采取的保护手段。在普鲁士法上，尽管没有完全承认登记簿的公信原则，但对于有偿取得登记簿上权利的取得人而言，只要相关事项未记入登记簿，且未为取得人知悉，就不得向取得人主张。所以真实的权利人为了排出取得人的善意取得，仍有进行预告登记的必要。另依《所有权取得法》第12条的规定，对于登记簿第二区的权利，因登记始得对抗第三人，所以即使第三人知悉这项权利，如果不进行登记，就不能取得相应的效力。由此可见，物权保全的预告登记，在于打破登记簿的公信原则，除此之外，并不因预告登记而改变权利的性质。
第二，为保全物权转移、消灭的债权请求权的预告登记。就普鲁士法而言，一般情况下，物权因记入登记簿而成立，或取得对于第三人的效力。但进行本登记需要取得登记义务人的承诺。如果登记义务人不为承诺时，权利人必须对义务人提出请求为承诺意思表示的诉讼。但因诉讼的各种成本都不低，如果登记义务人在此期间对于第三人为权利处分，即使登记权利人此后获得胜诉判决，也没有实际意义。债权请求权保全的预告登记制度就是针对这种情况而设置的保护手段。
由于历史源渊关系，德国法上的预备登记制度与普鲁士法之间存在承继关系。德国民法典物权编的起草人最初就是以普鲁士法为蓝本，做成草案第37条，其内容是： “预告登记，为保全本登记或为保全本登记承诺为目的的请求权，得记入登记簿。”“有预告登记目的权利者，处分其权利不得侵害预告登记的请求权。该财产于破产宣告场合，其预告登记不失其效力。”但这一草案在议会第一读时遭到反对意见，反对者认为，只需规定为保全任何既存物权的预告登记，无需规定为保全债权请求权的预告登记。因此，德国民法典第一草案第844条就没有承认保全债权请求权的预告登记。但在议会二读时，情况有所变化，预备登记制度被区分为异议登记和预告登记。其理由是：一，物权是对人客观地发生效力，因此保全物权的预备登记完成后，与之相悖的处分行为就绝对无效；但保全债权请求权的预备登记仅为所保护的权利人产生相对效力，因此，在侵害预备登记权利人权利的限度内，相悖的处分行为无效。二，保全物权的预备登记，依其登记所保全已存在的物权，并决定该物权的顺位。保全债权请求权的预备登记，记入预备登记的日期，决定被保全请求权的顺位。三，在破产场合，破产管理人对于保全物权的预备登记，只承认已存在的物权。但保全债权请求权的预备登记，则等于使破产管理人不得不设定新的权利。正是基于上述理由，德国民法典第二草案用异议登记制度代替以前的保全物权的预告登记制度，保全债权请求权的预告登记制度则最终得以承认。[11]
日本不动产登记法的起草人，很早就确信有引入德国预备登记制度的必要性和实用性。因此，尽管日本民法并不严格区分物权契约和债权契约，并且不动产登记是物权变动的对抗要件而非成立要件，日本民法仍然规定了预备登记制度。日本民法上的预备登记制度 包括假登记制度和预告登记制度，分别对应于德国法上的预告登记制度和异议登记制度。
通过对上述预告登记和异议登记制度的历史溯源，我们至少可以得出如下结论：第一，不动产预告登记制度和异议登记制度是同源的，即在国别上，同源于普鲁士以及后来统一以后的德国；在制度上，同源于普鲁士法上的预备登记制度。因此，二者在很大程度上是可以甚至是应该共生共荣的。第二，大陆法系主要国家如日本和德国都将二者结合起来加以规定可能并非出自日本法对德国法的简单继受，其中很可能是有这两个制度本身的优异素质在起作用。
三、预告登记制度与异议登记制度之求同比较
就预告登记和异议登记而言，由于二者同出一源，故而存在着较多的相同点。以下将着重予以分析。
（一）二者均属预备登记，具有暂时性
就预告登记和异议登记而言，二者的区分是债权和物权二分法观念的产物，在这种区分格局之下，物权可以说是目的，而债权则可以被视为手段，但从重要性上说，二者都非常重要，都应予以充分的保护。但从单个交易的时间顺序上看，当物权要发生变动时，首先产生的是以该物权的设定（设定也可以视为广义上的物权的变动形式之一）、转移、变更或消灭为内容的债权性质的请求权；在某些情况下，还可能有附有始期、停止条件或其他可于将来确定的有关物权变动的债权请求权。由于它们在性质上属于债权，只具有相对的效力，因此即使权利人有此权利也不能对抗原权利人就上述即将发生物权变动的物为处分行为，为了防止这一弊端的发生，德国法规定了预告登记制度以保全其债权请求权，但它的效力是暂时的，当物权变动实际发生时，被保全的权利便会由预告登记推进为本登记，此时预告登记的效力自然终止。与此相似，就异议登记而言，它是事实上的权利人或利害关系人对现实登记的权利人的异议的登记。在不动产登记实务中，出现错误登记是常有的事，错误登记发生后至更正前，由于登记的权利推动效力与公信力，纵使登记有错误，如果第三人受让，也受到登记公信力的保护。因此，错误登记的出现，受损者主要是事实上的权利人。为防止这种情况发生，权利人得为异议登记，以及时防止第三人的介入而借登记的公信力取得受让利益。但是，在此过程中的异议登记制度说到底仍然是暂时的，当更正登记做成之后，以前的异议登记也就自然失其效力。
（二） 二者均属保全登记
由上述分析可以看出，不论是预告登记制度还是异议登记制度，其目的都在于确保登记权利人的权利得以实现：前者保全了权利人的债权请求权，后者如果作成了更正登记则保全了成立在先的物权。
（三）二者均属限制登记
（四）登记之发生上具有相同性
在德国法上，二者均可依共同申请或假处分命令而为登记。《德国民法典》第885条规定：“预告登记，根据假处分的指令，或者根据预告登记所涉及的各项土地物权的权利人同意，而纳入登记。法院发布的假处分指令，无须证实应保全的请求权已受到危害。”“在登记时，为了详细说明应保全的请求权，可以引用假处分或者登记许可证”。同样，异议登记也得依假处分原因或因土地登记簿中的更正所涉及的权利人的同意（Bewilligung）而为之。前面已经提到，上述提到的所谓假处分，为德国《民事诉讼法》上所规定的保全程序（第935条以下），与我国《民事诉讼法》上规定的财产保全制度有类似之处，只是其标的不包括金钱债权。同时，《德国民法典》第899条规定，为异议登记而作出的假处分命令无需证明异议人之权利已受到危害，而仅需释明其登记原因即可，因为基于《德国民法典》第892条规定的登记公信力，异议人的真实权利可被认为已受到实际的威胁，故而本条所规⌛定的假处分与德国《民事诉讼法》上规定的假处分略有区别，不过，法院仍得命异议人提供担保。
四、预告登记制度与异议登记制度之求异比较
笔者认为，预告登记与异议登记虽有诸多相似之处，但二者在登记所保全的权利内容、登记的效力以及在推进到本登记的程序上等诸多方面均存在明显区别。因而其具有不同的制度价值和制度安排。从法律上探ϟ讨两者的区别，具有更为重要的理论和现实意义。
（一）二者保全的权利内容不同
（二）二者的效力不同
其次，在保全顺位效力上的差别。预告登记的效力不仅在于其能保全请求权这种实体权利，其效力还体现为能保全该请求权的顺位。《德国民法典》第883条第3款规定：“以转让某项权利为请求权的标的时，该项权利的顺位按预告登记的日期加以确定。”结合本条规定，就预告登记自身性质而言，它本身并无独立的效力，而是与本登记的效力共进退。如果只有预告登记而没有本登记，则预告登记就没有任何意义。但预告登记在依赖本登记的同时，也完善了本登记的效力，由预告登记所保全的权利的顺位可以在日后的本登记中继续有效。如甲就其不动产为乙设定抵押权，乙在接受抵押权设定的预告登记后，甲又将该不动产为丙设定抵押权，而丙又在乙之前完成了抵押权设定的本登记，当乙根据预告登记而做成本登记时，其本登记的顺位优先于丙，其效力视为在预告登记做成之时就已发生。而对于异议登记，则不存在保全顺位的问题。具体而言，在异议登记之下，如果异议为正当，则说明异议登记的权利人应该是真实的权利人，那么他作为真实权利人的地位就是客观存在的，而不需要异议ฎ登记将其保全，即使基于此种正当的异议，会有更正登记的做成，那也只是对真实权利的重新确认，而不是保全。如果异议不正当，则本登记的公信力不受任何阻断，异议登℃记也就不发生任何效力，更
