婚前一方按揭 婚后共同还贷离婚后房屋的归属和分割

摘 要 《婚姻法司法解释

（三）》虽已出台三年有余，且对婚前按揭房屋及增值部分的归属也作出了相关的规定，但是司法实践中还是出现了大量的争议。文中通过对典型案例进行分析，从我国现行规定出发，并对此类案件的解决提出了相应的解决措施和建议。

关键词 《婚姻法司法解释

（三）》 个人财产夫妻ง共同财产 婚后房屋归属

作者简介：许乃义，江苏东恒律师事务所高级合伙人兼婚姻家庭部主任，江苏离婚律师网首席律师；戴小玉，南京财经大学法学院2013级硕士研究生，江苏东恒律师事务所见习律师，研究方向：诉讼法学。

一、典型案例及其争议焦点

（一）案情简介

原告王某（女）与被告李某（男）系夫妻关系，后因夫妻感情确已破裂王某诉至法院要求与李某离婚，并要求对夫妻共同财产予以分割。双方对一套住房的性质及如何分割发生争议。经查，李某婚前以自己的名义购买住房一套，该住房原价20万元，李某支付了首付款共6万元。婚后取得房产证，登记所有权人是李某，李某用自己的工资存折累计还按揭款4万元。经评估，该住房现值40万元。

（二）案例分析

关于该项房产的分割主要涉及两个争议焦点问题：一是涉案房屋的产权归属问题；二是涉案房屋的增值部分的处理问题。这也是实践中相关案例中主要的争议焦点。

1.争议焦点一：房屋的产权归属问题。根据我国婚姻法规定，离婚时仅对夫ก妻间的共同财产进行分割，因此首先我们需要厘清婚前按揭房在离婚诉讼中应认定为购房人一方个人财产，还是夫妻间的共同财产。对此，本案中的李某与王某各持己见：

李某认为，涉案房屋是自己在婚前所买，与开发商签订买卖合同以及与银行签订按揭借款合同均是自己本人，并且房产证登记在自己的名下，因此该房屋应为其婚前个人财产，其不同意按夫妻共同财产进行分割。

王某则认为，其参与了涉案房屋的银行还贷，并且该房屋的房产证是在他们婚后取得的，因此该房屋应认定为夫妻共同财产。

2.争议焦点二：房屋增值部分的处理问题。随着我国社会主义市场经济的快速迅猛发展，在房地产价格持续攀升的大环境下，离婚时房屋的市场价格往往会比购房时的价格高出许多甚至数倍。房屋增值部分的处理是司法实践中比较难以解决的问题之一，但是关于该房屋增值部分的处理是以权属认定问题解决为前提的，若不能解决按揭房屋的权属认定问题，则房屋增值部分的定性也无法确定，进而会影响该增值部分的处理。

二、我国法律的现行规定及分析

我国《婚姻法司法解释

（三）》第十条的规定？：“夫妻一方♥婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”依据上述条文的规定，我们发现其确实填补了婚前按揭房屋离婚后如何处理的立法空白，但是其在措辞上的模糊性也使得司法实践中适用的不完全统一：

1.法条规定夫妻如若不能达成分割协议时，人民法院“可以”判决该不动产归产权登记一方。“可以”是否也意味着也“可以不”？一方可能因为该模棱两可的规定而过度将期望付诸诉讼，轻易拒绝协商，增加诉讼的成本；同时，该条规定给予了法官很大的自由裁量权，极易出现同案不同判的情况。

2.夫妻双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时根据婚姻法第三十九条第一款规定的“照顾子女与女方权益”的原则，由产权登记一方对另一方进行“补偿”。我们可以从法理层面分析，如果按揭房屋为产权登记一方个人财产，其与银行签订借款合同，则剩余按揭款应为其个人债务。另一方参与偿还剩余按揭款，性质上应属于代为偿还个人债务，产权登记一方对另一方共同还贷支付的款项是否应适用“偿还”或“返还”，而并非“补偿”。由此我们看到，《司法解释三》一方面明确按揭房屋为个人财产，另一方面法律逻辑上却有不完善之处。

3.该条文虽然明确了离婚时双方婚后共同还贷支付的款项及对应财产增值部分的分割问题，但未就分割方法和标准作出具体详细的规定，故仍然不能解☑决司法实践中出现的问题。

三、婚前按揭房屋的产权归属的认定问题（争议焦点一）

对于夫妻一方婚前按揭购房，婚后取得房产证的房屋归属问题，理论界有两种观点。一种观点认为该房屋应当认定为夫妻共同财产。其给出的理由是将房屋认定为共同财产更有利于维护婚姻伦理关系同时也是公平原则的体现，还有一种观点认为该房屋应当认定为一方婚前个人财产，这也是《婚姻法司法解释

（三）》所赞同的观点，同时也是笔者所赞同的观点。

《婚姻法司法解释

（三）》第十条规定，结婚前一方以按揭方式购买房屋并将该房屋登记在自己名下的，就应该归属于按揭的一方，而并未区分按揭房屋的房屋产权、房产证书的取得时间。笔者认为，新司法解释的规定是有符合法理的，且与《婚姻法》和《物权法》的基本原则相吻合。我们知道，《物权法》规定了公示公信原则，要求不动产必须进行登记，并且所有权人以登记簿的记载为准，且具有对抗第三人的效力。在通常情况下婚姻关系存续期间双方或者一方所得财产均属夫妻共同财产，当然包括婚姻关系存续期间取得的房屋，而不论签订房屋买卖合同的时间。但是，如果该房屋是夫妻一方以其个人财产购买的房屋，婚后取得房屋的所有权只是个人财产的物化形态，是个人财产的一种转化形式，故应定性为夫妻一方的个人财产。夫妻双方共同还贷只在夫妻之间产生了债权债务关系，无论债权债务关系如何改变，都不会影响物权关系的改变。因此，《解释三》以不动产产权登记作为归属依据，是比较合理的。 就上述案件来讲，该房是李某婚前交纳首付款按揭购买，虽然在婚后才取得房产证，但房屋所有权是在李某签订购房协议时即确定下来，根据我国物权法的相关规定即房产登记只是国家为了便于管理，使物权能够具有公信公示力而进行的具体行政行为。该房并不因李某与王某结婚而变成夫妻共同财产。故法院应判决将该房屋归李某所有。

四、婚前按揭房增值部分的处理问题（争议焦点二）

（一）按揭房增值部分的定性

在学术界，房屋增值部分的定性问题一直是争论的焦点：有学者认为房屋的增值应定性为孳息，也有学者认为增值应定性为投资收益，还有人提出增值是与孳息、投资收益相并列的一种利益，也可以直接称呼为“增值”；关于按揭房增值部分的司法判例中也有如下几种意见：

第一种观点认为，婚前按揭房屋自然增值部分应定性为一方的个人财产。原因是：房屋自然增值的客观原因是市场规律，因此即便是婚后双方共同还贷，增值部分也只能认定为一方个人财产，不能当作夫妻共同财产处理。笔者认为，这种观点片面考虑了增值的原因是由市场规律引起的，而忽视了另一方所作贡献而产生的增值，对另一方来说是不公平的。

第二种观点认为，当房屋的增值发生在婚姻关系存续期间，则该增值部分理应被认定为夫妻共同财产，并按夫妻共同财产进行分割；原因在于《婚姻法司法解释

（二）》规定“一方以个人财产投资取得的收益”应归夫妻共同所有，因此这部分增值由双方平均分割。笔者不赞同对直接将自然增值的性质认定为投资收益并简单分割，因为婚前按揭房的购买是为了夫妻共同居住的目的，而不是为了投资收益；另外，法院对于认定增值种哪些是发生在婚前哪些是婚后的也存在技术障碍。

第三种观点认为，婚姻关系存续期间房屋的自然增值部分应当归该房屋的所有权人所有，但应当由房屋所有权人对另一方进行适当的补偿。这种观点一方面考虑到在婚姻关系存续期间，使用共同财产偿还一方的个人按揭贷款债务在一定程度上更有效地避免所有权人由于不能按期偿还按揭款导致房屋被银行行使抵押权的风险；另一方面考虑到另一方家务劳动等行为往往对该房屋的增值会产生一定的贡献，因此这种观点是笔者所赞同的观点，《婚姻法司法解释

（三）》基本沿用了此观点。《婚姻法司法解释

（三）》第五条规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”虽然这条规定了房屋的自然增值为个人财产，但该司法解释同时考虑到了非所有权人对房屋增值的协助而给予补偿，在第十条第二款规定：“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚✈姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”。但是我们发现其却没有对补偿数额的计算方法作出指导性的规定，使得在司法实践中的判例不统一。

（二）按揭房屋增值部分的分割办法

在肯定婚前按揭房屋所有权人要对自然增值部分给予另一方补偿的前提下，由于《婚姻法司法解释

（三）》对于增值部分如何分割、补偿数额如何确定并没有明确规定，实践中各地法院也有不同的操作方法。其中笔者比较同意是有位学者提出的采用投资比例的分割模式，即以房屋现有的价值为基数，以各方出资的比例来进行分割。房屋的总投入是房屋首付加上已归还的贷款本息。双方出资比例是双方的出资额除以房屋的总投入。而房屋的价值以现有价值为准，由评估机构评估，而非签约价值。最后以双方的出资比例乘以房屋的现有价值，即得双方可分配的利益。

同时，笔者认为，在确定分割办法上，首先要以《婚姻法司法解释三》第十条规定的主导原则，也就是，既要保护个人婚前财产的权益，也要公平分割婚后共同共有部分财产权益，同时还不能损害债权人银行的利。所以，法院在判决时应综合考虑平衡男女双方的利益，保护妇女权益，公允判决，才能收到良好的法律效果和社会效果。