房地产企业融资现状及对策研究

摘要：房地产是资金密集型产业，在房地产的“资金，市场，土地”三大要素中，融资是企业生存和发展的一个必要条件与推动力。本文拟对房地产融资现状进行了分析，对国内房地产业的融资方式作了阐述；同时剖析了目前我国房地产企业融资所面临的问题，并提出了优化房地产企业融资结构的对策措施。

关键词：房地产；融资；现状；对策

一、房地产企ห业融资方式

房地产企业的主要融资方式

1.企业自有资金。竞争性投资建设项目主要由企业运用自有资金投资，并确定项目最低的资本金比例。企业或项目自有资金的筹集主要通过吸收投资、发行股票、内部留存盈余等形式进行。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求，按我国有关规定，从事房地产开发企业的自有资本金不得低于总开发投入的30%，但开发商一般不太愿意动用过多的企业自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。

3.股票融资。发行股票是房地产企业有效筹资的重要渠道之一。其发行主体限于房地产股份有限公司，包括已经成立的房地产股份有限公司和经批准拟成立的房地产股份有限公司。

4.企业债券。债券是企业为筹集资金而发行的，承诺按期向债券人支付利息和偿还本金的一种有价证券[5]。发行债券是房地产企业为建设和发展筹集大笔长期资金的一种重要方式，我国企业发行的债券一般称为企业债券，房地产企业发行债券融资时应该注意以下几个问题：一是债券的价格。二是债券利率、利息支付方式及支付时间。三是企业债券的偿还期限和方式。四是企业债券是否记名和流通。

二、目前房地产企业融资所面临的问题

1.当前我国房地产企业面临的融资环境不容乐观。按照当前房地产市场调控政策：贷款利率从高执行、住房贷款首付比例提高、多套住宅停止贷款等措施都从根本上限制了房地产开发企业可用的资金来源。如果这些政策继续执行下去，那么经过不太长的时间就会对房地产开发企业的融资环境产生致命的影响，各上市公司资金链压力可能不断上升。

2.房地产预售资金监管使得房企融资状况雪上加霜。近年来，国务院下令要求对商品房预售资金进行监管：禁止房地产开发企业直接收存商品房预售资金。按照北京市的要求，房地产公司将按照一个预售证对应一个账户的原则，把商品房预售资金全部存入监管专用账户，并在地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记等四个节点专项用于工程建设。如果预售资金监管细则能落实，那么无疑是继收紧信贷、关闭资本市场融资闸门之后，对房地产商资金命脉的一次精准外科手术刀式的调控，许多房地产开发商的资金链将雪上加霜。

3.房地产企业融资的限制因ฝ素多。房地产业是资金密集型产业，资金对房地产经济的正常运行具有极其ย重要的意义。中国人民银行前副行长吴晓灵曾指出，商业银行直接或间接为房地产业提供了60%以上的资金。

对于严重依赖于银行贷款的我国房地产业，银行为了在最大限度内规避自己的信贷风险，在信贷管理政策方面有严格的审批和限制政策，再加上发行股票过程长，手续复杂，成本较高，对企业资质的要求更为严格，导致大多数的房地产开发商无法接受和实现，基于这些问题，致使我国房地产企业，特别是中小型地产企业在资融通方面陷入两难的境地，它们在很大程度上不能进入资本市场进行正规的直接融资活动，因此银行信贷以外的其他融资方式在我国当前的金融市场条件下不能很好的发挥它们融通资金的优势，各方面受政策和金融体系的制约比较大。

三、优化房地产企业融资结构的对策措施

1ป.房地产企业应根据自运营状况来选择合适的融资方式

对于不同房地产企业，应根据自身状况来灵活选取融资方式，并不是上述的每一种融资工具都适用于每一个企业。由于不同企业有着不同的抗风险能力与融资需求，如何根据自身实情来确定融资方式，优化融资结构，规避融资风险成为融资决策的核心内容。例如房地产企业在业绩表现良好等等的条件下可以考虑债券融资和私募融资，但是利用这些融资模式有一定的要求，企业应当谨慎权衡。

2.房地产企业应提高资产资本周转率和利用效率

资本周转率和利用效率，尤其是被很多企业忽视的提高资金周转率方面，对降低融资成本和融资风险有着十分重要的作用。企业资金（包括固定资金和流动资金）在生产经营过程中不间断地循环周转，从而使企业取得销售收入。加快资金周转本身就是一种变相的融资模式，这也大大降低了企业运营融资的风险系数，从而实现增强资产流动性，分散风险的目的。

3.完善房地产信用评级体系

有效的信用评级制度是地产金融发展的重⌛要前提和保障。应该加强信用控制，将企业和个人的借贷还贷行为建立长期的信用记录，建立对失信企业和个人的惩罚机制，建立完善的社会监督网络，逐步建立健全与金融市场配套的信用评级制度，为房地产融资渠道的多元化运行和发展奠定牢固的基石。

4.提高企业自身实力，增强企业融资能力

房地产业融资渠道多元化必须通过房地产企业、政府和金融机构的多方协调努力才能实现。房地产企业要想具备更强的融资实力就必须诚信经营将自身的综合竞争力不断提高。随着市场的高速发展告诉我们房地产业发展的关键在于企业的市场竞争力。企业如何走上专业化、品牌化、规模化的道路是摆在地产企业面前最迫切的问题。因为只有企业做大做强了才能降低成本、获得土地、提高市场份额，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。