一 城市化刚起步时贸易功能的地价表现

一、交通要点区域价差不大

在上海租界城市化刚刚起步的时候，洋人买地首先着眼的是其贸易功能，其次是其个人或家庭的居住需求。居住需求在一开始是很有限的，因为人数少，生活方面的问题容易得到解决。贸易功能主要是码头和仓库。开始是驳船码头，到19世纪60年代以后又发展出轮船码头。铁路还要迟很久才会有，而且在晚清一直不占主导地位。

洋商对贸易功能的追求，表现在土地的交易上，就是沿江沿河适于作码头地点的土地因受追捧而地价高，或者在当时的水路和陆路条件下，适于作货物仓储地点的土地地价高，而其他的地价比较低。因此，当时的地价差异表现为点与面的鲜明对比。而这些交通要点区域彼此之间的地价差异并不是很大。

旗昌洋行的金能亨在1861年到1863年间申领多宗位于虹口的美册道契，可以推断其用途是建造轮船码头和仓库。

金能亨申领道契的时候，虹口码头、仓库可能已在修建中，甚至有可能已经建好。金能亨以平均超过每亩1000两的价格购买这14宗虹口土地，其中4块地的每亩单价达到3000两，在当时已算是天价。建码头，地理位置十分讲究，于是会出现天价土地。至于仓库和辅助设施，回旋的余地大一些，价格虽然比一般土地也会高出很多，但不会出现天价。另外，也有可能存在信息不对称的因素对价格的影响。洋商开始买地的时候不说明用途，所以价格比较低，如上表中的前三块土地那样。但一旦意图明确，卖者就会把价格抬上去。

在道契制度实行的最早的一二十年中，除了码头、紧要地段外，一般地区差不是很重要，城市功能尚未明显地显现出来，所以道契文本上虽写了四至，但不写地段。

二、同一区域价差很大

洋商在土地的选择上对贸易功能的追求，造成同一区域内地价的差别很大：适于做码头、仓库的土地，或者是交通干道边得地利优势的土地，价格就特别高，而其他土地则价格很便宜。

在道契制度实行的前20年中，英租界的范围大致上就是后来的公共租界中心区。这块地区除了码头和交通要道外，同质性比较强，便于比较。我们列表来查验一下历年的地价差异。

二 城市综合功能开发中的地价表现

一、区域间差异扩大

随着城市人口的增加和人们有序生活需要的激增，城市的定位由主要倾向于对外贸易的单一功能，渐渐转向为全方位发展的综合功能：对外贸易的功能继续存在，而人们生活所需要的各种服务功能、金融、住宅建设等配套服务性产业的功能渐渐开发出来。租界各个地区的功能定位也有所侧重，如外滩一带是中央商务区，虹口一带是贸易区，静安寺一带是新的商业区，杨树浦一带是工厂区，住宅区也分为富人较为集中的区域和穷人较为集中的区域。这样，地价就从先前的主要与贸易功能挂钩，转而主要与区域功能定位与功能开发程度挂钩。

二、发展较为成熟的区域内部价差缩小

二十五保头图和二图是南京路中心商务区的邻近地段，其城市综合功能也较早地得到开发。表现在地价上，就是地段内的地价差距显著缩小，从表3和图1可以反映出来。

图1 二十五保头图、二图最高最低契内价之比

至于杨树浦、曹家渡这样的地区，至少到清末，区域内的地价差距仍然很大。这类区域由于开发较晚，在地理位置上距离市中心较远，其区位功能尚未定位，或只偏重于某一方面，导致即使在较小的区域范围之内，地价仍有较大的差异。一旦这些地区的城市综合功能得到较深度的开发，区域内部的地价差异就会缩小。

三 工部局修路所涉及的一级市场购地常由他人出面以防哄抬地价

工部局为修路，作为土地的需求方，既在土地的一级市场上购地，也在土地的二级市场上购地。表4是根据道契资料编制的工部局在一级市场上“永租”土地的情况。

这种情况反映了工部局在土地一级市场上购买土地的几个特点：第一，在租界的中心区域，先前已有的路多为私人修建，租界在原有基础上逐渐扩建，一级市场往往所剩有限，只有一些边角余地，所以是偏重于二级市场的购地；第二，在越界筑路的时候，一些洋商，甚至包括部分华商，为了争取交通条件的改善，常웃常愿意把筑路土地无偿捐给工部局；第三，工部局是租界内的权威组织，工部局如果自己出面购买大片土地，肯定会引起卖方哄抬地价，所以，如果需要较大量购地，工部局常自己不出面，而由别人代购。1877年，为麦根路延长至极司非而路，工部局通过地保向乡民买地，所需土地四五十亩，每亩买价不到60两。1895年10月，工部局获知信息，外国领事们将向中国当局交涉租界扩展计划，如果此事得到实现，则界内地价必将大幅度上ด涨。有人建议乘当时或许可以按每亩100两的地价买进的时机，立即收购筑造新路所需的地皮。บ工部局同意这项建议，指定专人负责购进从徐家汇到极司非而路修筑一条道路的地皮。同时，计划购置土地，修建一条从公墓到徐家汇路之间与它西边的路平行的马路，以便使从静安寺来的马车得以分流。但这几次收购在《道契》资料的第一次申领记录中并未得到体现，可以肯定是由别人出面代购了土地。正如1907年6月19日工部局董事会会议记录了**靶场扩建的一则决定所称：“根据工务委员会的指示，将要求阿尔格先生以每亩1000两或低于1000两的价格购置这块地皮的任何部分。要求他将买进的这类地皮用他自己的名义登记，并尽一切努力不让别人晓得工部局是土地的购置者。”

四 工部局在二级市场购地修路代价越来越高

在租界中心区域改善交通，或拓宽路面，或拉直道路，或打通“瓶颈”，工部局起了关键作用。他们在二级土地市场上完全按市场方式购进土地，实施道路改善计划。随着地价的上涨，工部局在二级市场购地修路的代价也越来越高，有时只好放弃最优方案，而采取次优或替代方案。根据手头能够见到的资料，按时间顺序进行梳理：

1875年3月3日，工部局董事会会议决定向西乐戏院的受托管理人出价500两，以取得他们那幢房屋南边的那部分地皮，以便在圆明园路和诺门路之间修建一条马路。

重建235号册地上的房屋估计费用 10000两

租金损失 1000两

出让土地0.756亩，以每亩6 500两的价格计 4914两

合计 15914两

工部局不打算支付重建235号册地上房屋的款项，只同意支付地价。

1884年8月，毛礼逊致函工部局董事会，他代表怡和洋行向董事会提出出让第1号册地的一小块土地，用以拓宽北京路。开价5000两，约合每亩1.3万至1.4万两之间。董事会未作决定。

1888年汉璧礼路延伸，工部局必须购买属于27位业主的16块册地上的2.2亩土地，其中1.1亩可按每亩1500两的价格买到，而另外的1.1亩土地，业主却要求按每亩4600两的价格出售，因此全部费用，包括房屋拆迁费以及15％的佣金在内，共计是8567.50两。汉璧礼路的延伸还要经过徐润的土地，徐润自愿提出无偿出让他的2.5亩土地，但他的土地被老顺记商行等户的册地所横断，而老顺记等户对他们那块面积为1.215亩的土地要价1628.55两。因而这项延伸工程的土地费用总计高达10196.05两。测量员建议，避开高要价业主的土地，另选一条只在徐润的土地上通过的线路。徐润愿意无偿出让所需的全部土地，其面积约为3.682亩。

1890年南京路筑人行道购地，每亩约1万两。从1890年到1891年，为拓宽九江路，工部局多次与公平洋行的汉璧礼商讨购地事宜。

1903年工部局地产委员会为拓宽熙华德路，赔偿玛礼逊洋行白银4700两，并为大沽路修造事，赔偿一名华人业主每亩3300两，该华人业主坚决不接受任何关于必须无偿出让土地的建议。

1906年工部局与祥茂洋ฑ行达成协议，以白银7万两购买第168号册地。

随着租界中心区域的发展和租界边界的不断扩张，工部局在修路方面的责任越来越重，在中心区购地的代价也越来越大，但工部局所遵循的基本原则似乎一直没有改变。这些原则大致可以归纳为以下五点：

第一点，完全尊重市场经济原则，把购地筑路作为市场行为，把自己作为买卖的一方；第二点，尊重对方，不使用强权；第三点，通过修订《土地章程》，明确土地业主须分担筑路义务，并鼓励在筑路中受益的业主作出若干贡献；第四点，常由他人出面代为在土地一级市场购地，而不是由工部局自己出面，以避免地价上涨幅度过大；第五点，如果业主不愿意出售，或工部局认为代价太高，便会将工程绕道、寻找代价较低的替代道路或暂时搁置。这些原则体现出对私有产权的尊重，弱点是购地筑路的代价比较高，而且规划的整体性和预见性较差，常常会因业主的态度而发生变化。

五 工部局为提供其他公共设施的购地

工部局在成立之初的主要职责就是修路架桥，让居民有最基本的城市生活条件，让上海这个对外通商口岸可以初步履行对外贸易的功能。但是随着人口的增加和租界城市化的发展，单一的外贸功能渐渐上升到综合的城市功能，工部局不仅要在土地市场上购地，用以修路架桥，而且要在土地市场上购地，用以其他城市公共品的建设，以满足城市化的功能需求。从《工部局董事会会议录》、《北华捷报》等资料中归纳出以下一些为了公共设施的购买土地案例：

为建发电厂购地。1908年，工部局电气处以白银7.5万两在杨树浦江边购地39亩，用以建设新发电厂，以取代早先的小厂。

为办国际展览会购地。1907年为筹办国际展览会，计划在毗连忆定盘路的地段购地400亩作为会址，借助哈同以每亩最高1000两的价格购得。

工部局购地用途的多元化反映了城市综合功能渐渐得到重视和开发。

注释：

①史梅定主编《上海租界志》，上海社会科学院出版社2001年版，第458页。

②蔡育天主编《上海道契》第26卷，上海古籍出版社2005年版，第51页。

③蔡育天主编《上海道契》第26卷，第148页。

④蔡育天主编《上海道契》第26卷，第155页。

⑤蔡育天主编《上海道契》第26卷，第216页。

⑥[法]梅朋、傅立德著《上海法租界史》，倪静兰译，上海社会科学院出版社2007年版，第287页。

⑦蔡育天主编《上海道契》第30卷，第128页。

⑧蔡育天主编《上海道契》第30卷，第136-137页。

⑨蔡育天主编《上海道契》第26卷，第243页。

⑩蔡育天主编《上海道契》第26卷，第137页。

张辉：《上海市地价研究》，中正书局1935年版，第37-38页。

根据英册、美册道契资料计算。

《工部局董事会会议录》第7册，第617页。

North China Herald, April 12, 1877, p.370.

North China Herald，May 12, 1877, p.471.

North China Herald, June 2, 1877, p.549.

《工部局董事会会议录》第7册，第696、722、735、756、776页。

《工部局董事会会议录》第9册，第578、700页。

《工部局董事会会议录》第10册，第699页。

《工部局董事会会议录》第12册，第499页。

《工部局董事会会议录》第15册，第547页。

《工部局董事会会议录》第15册，第551页。

《工部局董事会会议录》第15册，第553-554页。

《工部局董事会会议录》第15册，第618页。

《工部局董事会会议录》第15册，第645页。

《工部局董事会会议录》第18册，第541页。

《工部局董事会会议录》第12册，第569页。

《工部局董事会会议录》第14册，第497页。

《工部局董事会会议录》第14册，第511页。

《工部局董事会会议录》第10册，第734-735页。

《工部局董事会会议录》第14册，第601页。

《工部局董事会会议✄录》第12册，第510页。

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