浅析广西开征物业税的税制设计

一、广西开征物业税的前置条件

广西开征物业税的前置前条件与全国其他地区基本相同，主要取决于以下几个条件：一是理清物业税与现有房地产税费的关系，哪些税费应纳入物业税;二是房地产产权的界定，个人房地产信息系统建立;三是完善的评估体系。

物业税的涵义

从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收，主要针对土地、房屋等不动产作为课税对象，不区分经营性与非经营性，以其财产价值作为计税依据，对其持有者每年都征收的一定税款，且应纳税值随着不动产市场价值的升高而提高。①

理清物业税与现有房地产税费的关系

我国房地产税费体系较为复杂，涉及到投资环节、交易环节、保有环节和所得环节，主要有土地出让金，土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、印花税、房产税以及房产交易税费等。关于物业税与土地出让金的关系，业界有两种观点：一是把土地出让金并入物业税中;二是土地出让金不应纳入物业税中，笔者认同第二种观点本文认同第二种观点，主要基于以下考虑：第一，物业税是税收，土地出让金是40-70 年的土地租金，是一种收益，二者在本质上就有所不同，将土地出让金并入物业税中缺乏理论依据。第二，将土地出让金并入物业税中，政府将失去对土地资源的分配依据，土地不在是财产，转让、抵押等就无从谈起，严重影响金融秩序;同ฟ时，地方政府失去了一次性取得财政的机会，影响当期的财政收入，影响地方政府开征物业税的积极性。②第三，土地出让金分开征收，降低了开发商的进入门槛，既容易再次上演空手套白狼，又不能达到降低房价的目的，房价主要是受区域经济发展水平及供需关系的影响。从简化税制角度，笔者认为应当将交易环节和保有环节的营业税、城建税、土地增值税、契税、印花税、房产税和城镇土地使用税合并，统称为物业税，这样使税收制度从重交易过渡到重保有。

二、构建广西税收制度的设计

纳税人、纳税对象及范围

1.纳税人。在前文的经验借鉴中可知，物业税的纳税义务人为房地产的所有者和使用者。在我国上海、重庆试点房产税时规定，若房产的产权所有人为未成年人，由其监护人缴纳;房屋出典的由承典人缴纳，其他情况下由代管人或使用人缴纳。具体分为四种情况：一是土地使用权和房屋产权同时拥有，以物业所有者为纳税义务人;二是拥有土地使用权，♂没有房屋产权，主要原因是拿地后为开发，这种只针对土地使用权缴纳物业税，土地使用权人为纳税人;三是只有房屋产权，没有土地使用权，比如集资房，应以房屋的所有者为纳税义务人;四是既没有产权也没有所有权，比如单位个人没有房屋的产权和使用权，但长期使用该房地产，那么实际使用者就应为纳税义务人。

2.纳税对象及范围。物业税的纳税对象主要有房屋、土地和地上附着物。包括电梯、地下室和室内游泳馆等。根据我国税制改革宽税基，低税率的总体思路，纳税对象为房地产合一统一征税。

由于我国房地产性质较为复杂，包含有商品房、市场运作房、小产权房、经济适用房等。关于商品房在前文物业税开征的前置条件中已经论述了土地出让金不包含在物业税征收范围中，因此，建议已经购置的首套商品住房在土地使用年限内免征物业税，土地使用期限届满后再征物业税，第二套、第三套住房依规定纳税。随着我国不动产统一登记制度的建立和完善，小产权房也应当缴纳物业税;其他市场运作房和经济适用房等也应该缴纳物业税，但应当减免方面做出相应的规定。

物业税的ฑ征税范围可以效仿我国城镇土地使用税和房产税的课税范围，暂时限定为城市、县城、建制镇和工矿区的营业性和非营业性房屋和土地，随着我国城镇化的推进可以逐步推向广大农村地区。

3.课税对象的征收时序。第一，向商业物业征收，由于商业物业征收物业税的操作性强，物业税开征可以由商业物业迈出第一步。第二，针对商品住宅，根据量能负担原则，征收时序应从高档到低档，再到普通住宅。第三，对小产权物业征收。在农村土地可以流转的大背景下可以解决国有土地应当享有平等的权益。第四，向广大农村地区进军。配合新型城镇化的推进。但不能加重农民的负担。

计税依据和税率

1.计税依据。目前，物业税计税依据有两种，一是从量计征，二是从价计征。从量计征主要是根据不动产的面积❤来计算，如城镇土地使用税，但是由于位置不同的不动产价值差距很大，使得价值高的地区的物业同价值低的地区缴纳相同的税，在一定程度上违背了税收公平原则。房产税实行从价计征，但需在原值基础上扣除10%~30%，跟房地产原值相关联，不能反映房地产价值的市场变化，在前文经验借鉴中已经提到世界上大多数国家采取从价计征的方式，按照国际惯例，广西在开征物业税也应当采用物业的评估价值，并根据物业性质进行调节，首先设立一个评估率，将房地产市场价值乘以评估率作为物业税的计税依据。

2.税率。在前文的经验借鉴中可以看出，世界上大多数国家采取的是比例税率和累计税率，税率的范围在1%~3%之间。一些国家在物业税税率模式采取不同类型的物业采用不同税率，如房屋建筑物与土地税率，土地税率较高;住宅与非住宅，非住宅税率要高;闲置土地与非闲置土地，闲置土地要高。上海、重庆两地物业税改革采取累进税率，根据简单，明了原则，建议广西开征物业税采取统一的累计税率，这在一定程度上能打击投¿机行为，调节不同纳税人之间的收入差距，体现量能负担原则。在税率高低方面，广西开征物业税的税率不应过高，税率过高老百姓的抵触情绪较强，并且加重老百姓的负担。根据国际经验和房产税改革得到的经验，广西开征物业税的税率定为0.5%~3%为宜。⑤

物业税的减免和优惠

第一，针对农村地区的不动产实行减免，暂不征收农村居民自用房屋的税。随着城镇化的推进，体验经济的盛行，农村观光、休闲旅游的发展，针对这类物业以较低的税率征收。第二，针对公益事业不动产的减免。公益事业不动产分为公共服务不动产与社会事业不动产，其中，公共服务不动产与准公共服务不动产有着严格的区别。针对准公共服务不动产，如事业单位、城市基础设施等，应区分营利性和非营利性的区别。营利性与非营利性的税收优惠应区别对待。社会事业不动产也属于免物业税。

第三，针对居住物业首套住宅，人均居住面积在35 平米以内免征物业税。对城市生活困难居民、残疾人和离退休人员实行物业税减免政策。