浅析我国农村产权制度改革问题

ﭢ 一、我国农村产权制度现状

我国农村上地产权制度现状 新中国成立后，通过立法的形式，明确了城市的上地归国家所有，农村的上地归集体所有，城市郊区的上地，除法律规定属于国家所有的以外都属于集体所有。我国实行的是集体上地所有权与使用权相分离的原则。农户对集体所有的上地拥有一定程度上的使用权即承包经营权，该权利在承包期限内，可以依法、自愿和有偿转让，但不得用作抵押。该制度本来是对我国农村上地制度的改革的一项创举，但却因此导致了围绕上地产生的诸多关系的混乱，如上地产权主体的二重化和作为产权主体的集体概念的模糊性，最终导致上地利用的低效率。农民虽然能够使用上地，但却不能够处分所拥有的上地资源，无法形成稳定的上地利用关系和产权关系。催生出不够稳定和模糊的法律关系，法律的不稳定和模糊必然造成产权关系的混乱。

我国农村房屋产权制度现状

房屋和上地的关系，ภ不同的国家对其规定不尽相同，如《德国民法典》第94条第1款之规定:附着于上地上的物，特别是建筑物，以及与上地尚未分离的生产物，属于上地的主要组成部分。其将房屋和上地的关系视为主物与从物的关系。相反，有的国家则规定房屋和上地的关系并非为主从关系，而是皆为独立之物。我国法律并未对二者的关系作出明确的规定，但从《宪法》、《民法通则》、《上地管理法》等相关法律视之，房屋所占用的上地即宅基地所有权归农民集体所有，房屋则可以成为农民的私有财产。

二、我国农村产权制度存在的缺陷

上地产权制度存在的缺陷

1.上地产权主体不明。我国农村上地产权制度具有多元产权主体，而且界定不够明确。《中华人民共和国宪法》规定，我国农村和城市郊区的上地除由法律规定属于国家所有的外，都属于集体所有。《中华人民共和国民法通则》规定，由集体所有的上地，依照法律规定属于农村农民集体所有，由农村农业生产合作社等农业集体经济组织所有。属于乡农民集体经济组织所有的，可以由乡农民集体享有所有权。由此可见，农村上地的产权人有国家、农村农业生产合作社和乡农民集体经济组织，唯独没有农民。

2.管理机制缺失。随着经济体制改革的深化，农村的上地产权亦由原来的纯粹的所有权细化为了占有、使用、收益和处分的权能形式，上地抵押现象亦相当普遍。对于不动产物权而言，其权属变更的公示形式为登记，但我国现行法律仅对集体上地所有权和建设用地使用权明确规定了登记发证制度，但也不够健全，对于基本的农用地和未利用地并没有明确设立上地使用权。上地的各项权利未予以登记，其权利主体的权益难以得到保障，农村集体上地实现规范卐管理亦相当困难。

3.上地承包经营权不稳定性。上地承包经营权的内在不稳定性，其根源于上地产权的集体所有制，其所隐含的产权模糊和集体成员权利和责任的平分机制造成了地权分散化和经营的细碎化趋势不断加剧，严重制约现代农业的发展。

房屋产权制度存在的弊端

1.房地一体主义。《上地管理法》第62条规定了农村房屋可以买卖和出租，但对于农村房屋买卖时其所占用的宅基地使用权是否转移未作明确规定，理解上易产生歧义。我国当前的法律规定，房地产物权的变动实行的是房随地走或地随房走的房地一体主义，所以，如果农村的房屋物权发生变动，其所占用的宅基地使用权势必也随之转移，这样就违反了《上地管理法》中关于宅基地取得主体必须是本集体内部成员的限定;同时也有可能改变宅基地的使用性质;如果农村房屋的买卖不包括其所占用的宅基地的使用权的转让，那么，就违反了我国法律所规定的房地一体主义，左右为难，根源于未能从制度上协调，矛盾在所难免。

2.登记公示无法实现。登记的困难源于宅基地的不能流转。根据《物权法》第184条、《担保法》第37条的规定，宅基地的上地使用权不得抵押;根据《关于深化改革严格上地管理的决定》，城镇居民在农村购置宅基地。正是由于农村宅基地的无法登记确权，所以房屋的登记制度当然也就不能顺利进行，所以其继承、转让和抵押自然也就存在诸多的制度障碍，无法成为现实。

3.保障制度不健全。保障制度的不健全，也使得农村的房屋流转会带来无尽的危害。相比城市而言，农村的房屋的价格相对要偏低，会导致很多城市人在城里买不起房转而在农村购买，也会有人和单位大量收购农村房屋和上地，很多人会因为卖方而居无定所，从而会影响社会稳定。

三、农村产权制度改革的路径探讨

上地产权制度改革路径

农村产权制度改革应该在坚守上地所有权不变原则、改革创新和循序渐进原则、坚持效率兼顾公平原则和城乡上地制度相衔接原则的前提下有序进行，建立产权清晰、权责明确、使用科学和保障有力的上地产权制度，不可操之过急，更不能过于保守，应从以下几个方面努❣力。

1.以法律的形式明确集体上地所有权。由于目前的集体上地所有权行使存在的弊病，所以，笔者建议，首先，要用立法的形式明确集体上地所有权的归属;其次，要用立法的形式明确集体上地所有权的主体。

2.以立法形式确认集体上地使用权制度。由于历史及各种复杂的原因，我国农村的集体上地权属形式尚处于较低水平，上地资源的功效上没有完全发挥。农村上地产权制度改革的重点应放到上地使用权上，迅速推进物权化进程，完善和规范农村上地使用权，进而提高上地利用率，构建以提高上地利用率为核心的上地产权制度。除此之外，还应赋予集体上地使用权以完整的占有、使用、收益和处分权能，权利人在有效的使用期内应能自由转包、分包、转让、出租、抵押、继承和作价入股等，可以自由流转，以达上地合理和充分利用之效，最大化的发挥其功效，兼顾公平与效率。

房屋产权制度改革路径

1.明确宅基地使用权与房屋所有权之关系。从现行法的规定来看，宅基地使用权的单独转让是的，但如果房屋和宅基地一起转让能否转让?法律并没有做出明确的规定。所以，笔者建议应通过立法的形式明确农村的房屋连同其所占用的宅基地能够自由的转让，这样就能和城市的商品房制度相衔接，同时也能够使农村的财产实现自由的流通，使财产能够得到最大化的利用，更好的体现其价值。因为不能够流通自然就无法体现和评估其价值，自然也就无法进行抵押，财产将很难体现其财产价值。这和我国的立法精神不相符。

2.依法规范农村房屋所♥有权的登记制度。因为农村房屋所有权的登记涉及到宅基地使用权的问题，所以，首先，严格把握宅基地使用权的登记问题。在严格执行《上地管理法》农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定的基础上，对登记主体进行户籍调查，对手续完备、合法建造的农村宅基地及其地上房屋，依法予以登记，颁发《房屋所有权证》;其次，规范宅基地的登记工作。严格执行《上地登记办法》规定进行宅基地登记，宅基地的申请和使用必须符合上地利用总体规划，确保权属的确认清晰、合法;再次，清查和规范宅基地占用率。对农户所占用的宅基地应当在改革时进行全面的清查，对于占用的宅基地超过标准的要依法收回，保证耕地的产出;第四，加强执法力度。在规范农村房屋产权登记制度的同时，也要依法加强执法力度，对违法交易和违法占用上地的行为要严加惩处，形成长效机制，用法律规范其行为。