浅析保障性住房建设的融资问题与融资渠道

居者有其屋是我国民众的传统价值取向为此，从建国之初，政府就将改善和提高居☏民住房水平作为工作的重心但近年来，低收入家庭的居住环境问题日益突出有数据显示。截至2010年底，我国城镇保障性住房覆盖率为7%十一五期间总计新增建设3600万套，共计5000万套左右将使♂约22%的城镇家庭受益很大程度上提升了低收入居民的居住条件，使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善但在保障房建设的过程中，山于对现阶段我国房地产市场发展状况了解不深、认识不足，且缺乏保障性住房建设的经验等诸多原因，还有很多阻碍保障性住房建设的问题存在。特别是在融资方式、资金保障方面仍存在一定现实问题。

一、保障性住房概述

1.保障性住房的含义

保障性住房，一般是指在政府的统一规划统筹下进行建房，并对房屋的建造标准、销售价格或租金标准进行限定，提供给社会特 ☺定人群使用的具有社会保障性意义的住房保障性住房山社会保障性商品房、安置房、社会保障性租赁房构成与商品房相比，保障房必须在符合政府关于保障性住房的相关政策要求的情况下才可以取得，而非完全依据市场价格决定。

2.保障性住房的分类

按照住建部2010年公布的《关于报送城镇保障性安居工程计划任务的通知》的相关内容，保障性住房和各类棚户区改造住房是我国目前保障性安居工程最主要的两种模式。保障性住房可分为四类:限价商品房、经济适用房、廉租房、公共租赁房。各类棚户区改造住房可分为五类:国有工矿棚户区改造、国有林区扬改造、城市棚户区改造、国有垦区危房改造、中央下放地方煤矿棚户区。但是因为国内每个地方的实际情况有所差异，政府部门理解保障性住房的程度也不一样，保障性住房包括的内容也出现一些变化。杭州政府认为存在六种保障性住房:危改房、人才房、经济适用房、公共租赁房、廉租房、限价商品房。广州把保障性住房分为四类:经济适用房、公共租赁房、政府主导建设的限价房、人才公寓。天津把保障性住房分为四类:经济适用房、限价商品房、公共租赁房、廉租房。

二、保障性住房建设的融资问题

1.当前保障性住房建设的主要融资方式

现阶段，我国保障房资金主要由三部分组成:一部分资金来源于中央政府或地方政府的财政收入和土地出让净收益，一部分来源于地方投融资平台，一部分来源于商业银行的贷款、住房公积金增值收益等。

中央政府或各级地方政府土地转让收入和财政款项，主管部门按10%收取的各地政府的用于保障性住房建设。

地方投融资平台融集资金。地方投融资平台，就是地方政府为了筹集用于城市基础设施建设的资金，通过土地划拨、股权交易等方式成立公司。这类公司建立的一个重要原因就在于以市场认可的方式而向债券市场进行融资，保障建设资金来源。由于地方融资平台发行的企业债券等融资工具有发行期限长、利率低等特点，受到政❣府和金融机构的一致青睐。2014年全国城投债券总计发行1224只，发行规模达1.4万亿元，发行只数和规模分别为2013年的2.1倍和1.84倍，发行量创历史新高。地方投融资平台，一方面提高了地方政府对市场各类资源的配置能力;另一方面，也为我国的保障性住房建设项目的快速发展提供了良好的融资条件。

商业银行贷款。银行贷款是保障性住房建设资金来源的重要组成部分，作为整个社会闲置资金的一个归集窗口，在最大限度的吸收公众资金的同时，也为资金的需求者提供了充足的现金流，而且商业银行具有严格的资金管控程序，为保障性住房建设的资金提供可靠的保障。中、农、工、建、浦发、华夏、光大、国家开发银行都加入保障性住房建设的行列中。国家开发银行在2014年开始加大对保障性安居工程建设项目的支持力度，将根据不同地区情况，在风险可控范围内，降低申贷项目门槛，扩大支持项目数量，并根据项目适当延长贷款期限，以减轻地方财政压力，以每年1000亿元以上的资金投资，新建保障房。

2.保障性住房开发融资存在的主要问题

虽然我国保障性住房项目建设己经取得了一定的成绩，但是随着政府对民生问题的持续关注，保障性住房项目建设速度提高，在项目建设融资方面的问题也不断暴露，归集起来主要有三个方面。

融资需求与资金供给存在巨额缺口。据全国房地产协会的统计显示:2014年全年保障性住房建设就需要资金2万亿元，但落实资金不足9000亿元，其中资金缺口高达近万亿元。按照中央财政关于建设资金需求的安排，90%的建设资金需要通过地方政府自己解决。

融资渠道单一、过度依赖政府。2014年政府在保障性住房建设上的资金投入总额为9000亿元，其中中央政府投入3800亿、地方政府投入5200亿元。地方政府的投入分别由财政拨款、住房公积金增值收益、土地出让金净收益、社保基金等组成。但如此高额的资金投入，单依靠地方政府力量难以为继。特别是中央对地方政府在保障性住房用地上竞价拍卖的限制，在较大程度上使地方政府收入减少，致使地方政府在保障性住房建设项目上的透支额度很大。

信贷资金不稳定。在银行信贷资金方面，保障性住房项目相对普通商品房由于保障房开发贷款的资金占用时间较长、收益较低等原因，致使银行在保障性住房项目开发贷款中的积极性较差，而2013年6月底银行系统出现的钱荒现象，政府为了获得足够的资金支持，更是不得不提高对保障性住房建设成本，致使该项目建设而临的风险越来越大。

三、保障性住房建设的融资渠道

1.推进房地产信托投资基金

房地产信托投资基金，作为房地产证券化的重要手段，是通过信托公司等具有特定目的的公司将特定多数投资者的资金以发行收益凭证的方式进行汇集，再通过资产管理公司投向到写字楼、住宅、商场等的房地产领域，并将投资所产生的综合收益按照约定的比例向投资者进行分配的制度。国外的房地产投资信托基金发展的较为成熟，并基本形成了以RETTs为核心，其他融资渠道为前提的组合模式。而RETTs在我国尚没有形成规模，只是应用在某些应急融资项目中，RETTs在我国保障性住房建设领域的发展还有很长的一段路要走。

2.加大保险资金引入

中国保监会颁布的《保险资金投资不动产暂行办法》，在扫清保险资金投资不动产的制度障碍的同时还规定，웃保险资金投资于不动产的上限为上季末总资产的10% ,2014年底，我国保险行业总资产突破10万亿元，位列全球第三。按照10%的比例计算，我国保险资金有超过1亿元的资金可投资于不动产。

3.采用项目融资模式引入民间资本

保障性住房建设上仅依靠政府来保证可持续发展并非长久之计。在这种背景下，国务院在《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》中明确提出，鼓励民间资本参与政策性住房建设。支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，并享受相应的政策性住房建设优惠。基于国家政策上的支持，如果采用项目融资的方式将民间资本注入保障性住房建设领域，将具有非凡的意义。鼓励民间资本参与保障房建设，就宏观层而而言，可谓在经济利益与改善民生之间，在商业性与公益性之间，楼市调控与经济保增长之间可以取得双赢。