房地产税改革相关问题研究

房地产产业作为我国国民经济的支柱，在经济发展新常态的背景下和经济转型升级的过程中，仍发挥着重要作用。与房地产息息相关的房地产税的开征，也一直成为大家关注的焦点。房地产税涉及面比较广且内容复杂，因此应该结合实际，对房地产税收体系进行结构性调整。

1 房地产税的概念、沿革房地产税是指一切与房地产经济活动直接相关的税收，包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税、营业税、企业所得税、个人所得税、印花税等。我国直接与房地产为征税对象的税种主要包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税和耕地占用税等五种。我国现行的房地产相关税种有八个，所涉及的税种过多，税收情况复杂，并且存在着重复征税的问题。在建国以来，我国对税收活动推出了一系列的政策。1950 年，中央人民政府政务院公布《关于统一全国税政的决定》和《全国税政实施要则》，其中包含房产税和地产税，在后期实践过程中把两者合并，形成城市房地产税。所以，我国房地产税在1950ฏ 年最早开始征收。在1951 年，中央人民政府政务院又颁布了《城市房地产暂行条例》，规定对房产征收房产税，对土地征收地产税，对房价、地价不易划分的，征收房地产税，进而推动了房地产税收制度的建立。在经历社会主义改造和文革后，房地产税已名存实亡。

改革开放后，房地产税收制度又有了进一步的发展，在1986 年，国务院颁布了《房产税暂行条例》，随后又颁布了《城镇土地使用税暂行条例》和《耕地占用税暂行条例》。1994 年分税制改革后，我国的房地产税收体系已初步建立了起来，但因经验不足存在很多的问题，例如结构不健全等。由于经济建设的需要，随后逐步取消了城市房地产税，并结合实际情况提出了条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。物业税就相当于房地产税，但由于各种原因，物业税的改革一直未能进行。随着经济的发展，十八届三中全会提出了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，明确了税收法定原则，并明晰了加快房地产税立法并适时推进改革的方向。在这一系列变革当中，房地产税的问题始终未得到合理地解决，而仍是依据1986 年的暂行条例来征收。房地产税始终没有以立法的形式出现，随着我国进入经济转型的敏感阶段，关于房地产税立法缺失及房地产税收体系不健全的问题已逐渐浮出水面，房地产税立法刻不容缓。

2 房地产税改革目的

2.1 提供地方公共财政收入

我国的地方政府存在着重大的问题，即财力与事权不匹配。财力层层上移，事权层层下移，导致政府的支出责任与其收入能力严重不成比例，由这一问题导致的土地财政现象愈演愈烈。究其问题根源，则是由于我国中央和地方政府之间的事权划分不清晰、地方税收制度不完善、地方税种萎缩、主体税种缺失等原因。要解决这些问题，需要从各个方面逐个突破，比如明确中央和地方事权、完善地方税收制度、增强地方财政实力等等。从税收角度出发，税收作为地方财政的主要收入来源，应从税收制度方面考虑，提出一系列符合我国国情的政策建议。并根据实际的需要，找出符合地方的主体税种，以其作为地方政府稳定的税收收入来源。经综合考察，房产依土地而建，而土地又是固定不能移动的，所以房地产税具有不可动摇的地方税种地位。并且，其税收收入的征收主要是为当地人民提供公共服务，以使其体现出取之于民用之于民的特征。另一方面，根据对房地产税的详细了解，其拥有的很多特征都是作为地方主体税种不可或缺的，主要包括其潜在税基广泛、具有适度弹性、性质属于受益税，这些特征均表明房地产税有成为地方主体税种的潜在可能性。所以在我国地方财政困难重重、主体税种缺失的情况下，房地产税的改革为地方政府现行的收入提供了发展的契机。

2.2 调节收入分配

在我国高速发展的过程中，一系列问题也随之而来，其中比较严重的就是贫富差距的加大。2015 年，有关数据显示我国的居民收入❥基尼系数为0.462，虽然这是自2008 年度达到0.491 之后持续下降的第七年，但仍然超过国际警戒线0.4 这一标准。房地产税属于财产税的一种，其具有调节贫富差距的基本属性，能降低基尼系数，促进社会公平，但我国现行的房产税在整个税制中所占的比例比较小，使得这种调节贫富差距的功能弱化了许多。但在房地产税改革的过程中，其现行状况所占比例小，也就意味着其改革的空间比较大，在改革ย的过程中，适当提高可征房地产税的比例就会有利于实现税制公平，起到调节收入分配的作用。

2.3 调节房地产价格

随着我国经济的高速发展和人们生活水平的提高，房价的快速增长已经超过我国普通居民的承受范围。对房地产进行征税，就能适当抑制短期内房价的大幅增长，但从需求和供给方面考虑，房产价格高低的主要影响因素是市场的供求关系。房地产税在影响房价的过程中，只起到短期的作用，即其能在改革的初期刺激房产市场，使房价有所降低。但是，从长远来讲，其影响则是有限的。

3 房地产税改革原则

十八大提出要建立符合国情的现代税收制度，即结构优化、社会公平的税收管理体系，应作为房地产税收改革与立法的基本原则。

3.1 优化税收结构原则

十八届三中全会强调税负基本稳定的原则，即不能再大幅度地增加税收。在保证税收总量基本稳定的前提下，进行结构性的变革，这就要从优化税收结构入手。税收结构优化主要从两个方面考虑，即税种结构优化、税负结构优化。

税种结构优化。我国现阶段关于房地产税的税种有八种，其计算和征收起来比较复杂，所以在房地产税改革的过程中要整合和兼并相关税种，并消费立税。另外，我国直接税和间接税的比例结构也要进行相应地调整，因为现阶段我国的间接税比例维持在70% 左右，而直接税仅有30%。如果不提高直接税的比重，就有可能导致更加严重的贫富两极分化、社会动荡，最终落入中等收入陷阱。特别是在营改增之后，宏观税负里间接税的比例进一步地减少了。在稳定税负的前提下，要保持税收总量不变，间接税少的这一块就要由直接税来补充，而房地产税作为直接税，其作为主力补充上去的可能性很大。

税负结构优化。房地产税的征收按照环节可分为开发环节、交易环节和保有环节。现阶段我国的房地产税的征收主要集中在开发环节和交易环节，其占比约为91%，而持有环节只占比约9%。这种税负结构严重不平衡，其所导致的问题也接踵而来，如由于其持有环节的成本较小，会吸引一部分人陷入房地产投资的热潮，在房地产投资进一步加剧的过程中，会导致房产价格的持续增高，这一系列的影响将会加剧房地产的市场泡沫化趋势。所以，税负结构优化就是要调整各个环节的比重，降低建设、交易环节的税负，提高保有环节的税负。

3.2 社会公平原则

社会公平原则与税收法学中的量能纳税原则所表达的政策含义相同，该原则提出税收的征纳不应该单单在形式上以实现依法征税，满足财政需要为目的，而应该在实质上实现税收负担在全体纳税人之间的公平分配，使所有的纳税人按照其实际的纳税能力负担其应缴纳的税额。而量能纳税原则运用到房地产税收立法上便体现出了社会公平原则，即保证占用资源少的低收入群体不会因为房地产税的征收而增加其生活负担，对那些占有资源较多的高收入群体收取一定比例的房地产税。国家所有行为都是以国家稳定、社会和谐、老百姓安居乐业为出发点，如果因为这个税种的出台而影响了人们的基本住房需求，显然会引起人们的不满。并且中国现在正处于关键转型期，社会矛盾越来越多，而房地产税又属于直接税，直接扣减人们的收入，其敏感性也比较高，纳税人会有较✞强的税痛感，这进而会引发人们对税负是否适度合理、征收是否公平合法的关注。所以在房地产税改革立法的同时，应适时发布政府政策的导向，在改革的过程中要公开透明，让老百姓明白房地产税的征收是取之于民用之于民的，避免老百姓胡乱猜测。综上所述，在遵循了优化结构、社会公平两大基本原则的前提下，房地产税的改革就不会增加居民普通住房特别是弱势群体住房的税收负担，并且在社会经济快速发展的过程中，发挥其调节贫富差距等作用。

4 房地产税税制设计

4.1 房地产税税收范围的设计

我国现行的房产税的征收依据是1986 年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》，其征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区，广大农村被排除在征收范围之外。同时，国家机关、人民团体、军队、由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房地产及个人所有非经营用的房地产等均被列为免税对象。这一系列的免税使得征税范围比较狭窄，其筹集财政收入的功能也就不能很好地表现出来，同时也有违公平。在我国快速发展的今天，房地产税应该进行一些实质性的变革，其征收范围也应有所扩大，将广大农村、事业单位用房和居民自住用房纳入征税范围，成为了扩大房地产税征收范围改革的方向。随着我国农村地区的城市化程度逐步提高，一些农村地区已经具备了城市的功能，其房产规模巨大。

但是，考虑到农村地区长久不征税的体制，及中西部分地区的经济基础还比较薄弱，农民的负担能力有限，可以在扩大征收范围的基础上，根据各地实际情况因地制宜，制定一些辅助性的减免政策，以使房地产税的征收不影响人民正常的生活水平，这也进一步体现出税收公平的特征。另外，长久以来我国一些企事业单位房产的性质划分不清晰，随着事业机构管理体制的改革，不属于提供社会公共产品的事业单位已经逐步市场化和企业化，许多单位在改革的过程中转制成为企业，对其所占用的房产也拥有了自主产权。从理论上来讲，这些房地产产权的所有者应该和其他企业一样承担相应的税收负担，这样才能更好地体现出税收公平原则。综上所述，房地产税改革的过程中，其整个税制的征收范围设置应适当放宽，然后各个地方政府再根据各地发展的实际情况提出相对应的税收优惠政策。

4.2 房地产税

课税对象的设计房地产税的课税对象有多种选择，有对土地、房屋分别征税的，有对土地和房屋合并征税的。就我国的发展情况来看，我国比较适宜选择第二种做法，即对房屋和土地合并征税，使其一同构成我国房地产税的课税对象。选择这种做法主要是因为房产和土地是密不可分的，现在房产价格的剧烈涨幅主要是由于土地价值的变动，而土地价值的急速增长与其周围的基建设施是分不开的。随着周围所提供公共服务及基础设施建设的健全，其价格会急剧增高，而这些基础设施建设又是由财政资金支持，财政资金的主要来源是税收，即把群众的钱搜集起来用于服务群众的公共服务提供及基础设施建设，也就是所说的取之于民、用之于民。人民因购买住房而享受这些待遇，因此住房和土地，税收及周围的公共服务的提供等是紧密联系在一起的整体，密不可分。将土地和房产分开，单独对房产和土地征税既不合理，也存在着对房产价值评估的困难，并且极其容易导致不公平的现象发生。所以，应该把房产和土地合并征税，根据专业的资产价值评估机构对其进行价值评估，这样既能体现其与我国经济发展的密切联系，也有利于提高企业对房地产的利用效率。

4.3 房地产税税率的设计

我国进行房地产税改革主要目的，是提供地方公共财政收入，过低的税率既起不到筹集财政收入的作用，也不利于调节房市和税收公平的实现。所以，税率应该由中央确定一个比较适宜的适合我国发展水平的幅度范围，各地根据实际情况在这个幅度范围之内确定适宜其发展的税率，这样既考虑到各个地区之间的差异性，也能避免各个地区之间的国度税收竞争，也赋予地方政府更多的裁定权，更能适合我国现行的发展状况。另外，房地产税是直接税，在改革初期就直接采用较高的税率话会阻碍改革的进行，甚至会引起公愤。所以在改革的过度阶段，应该设置高税率水平，同时制定一些税收减免等优惠政策。税收减免政策一般是有期限限制的，在现在税收立法的前提下，税率一旦确定就很难改变。

5 结束语

综上所述，有关房产税的规定，为税制改革和房地产税改革的研究开辟了新道路。房地产税关系到大家的切身利益，其涉及面比较广且内容复杂。我们必须遵循以上的理念，来进行房地产税的改革，这样最终会促成提升财税体制改革的整体效ツ果，并有利于我国国家的协调发展。