我国国有土地上房屋征收补偿制度探析

随着我国城市规划建设的持续快速扩张，政府对土地的征用和居民拆迁日益增多。当公共利益与私有财产不受侵犯和自愿原则冲突时，由此引发的各种法律纠纷急速增加。城市改造拆迁实践中，由于拆迁补偿价格水平的高低是拆迁利益冲突的焦点，也是拆迁方与被拆迁方博弈的焦点。往往容易使拆迁方与被拆迁方均站在自己的立场上，尽可能地让对方作出让步，从而难以达成共识。目前拆迁中出现的利益纠纷问题大多是由于未就拆迁补偿问题达成共识而引起的。最终也可以归结为因拆迁补偿标准水平不能满足被拆迁人的对于公平补偿的要求而导致的。

一、我国房屋征收与补偿现状

在补偿方案的利益冲突中，被征收人利益受到侵害与个别被征收人漫天要价的情况并存。一方面，作为公权力代表的征收方，滥用职权、官商勾结，打法律“擦边球”，甚至采取暴力手段，强势打压被拆迁人利益，迫使部分居民为维护自己的利益上诉上访，造成巨大的社会影响；另一方面，部分被拆迁人为实现自己利益的最大化，与征收部门进行周旋纠缠，不断提出无理要求，直接影响拆迁方的工作进度，使拆迁工作的成本与风险增大，对公共利益造成侵害，导致了不公平。

公平原则是一直作为补偿制度的核心被探讨，补偿的足额及时、公平公正是作为被拆迁人的普通公众最为关心的问题，是解决公共利益与被征收人的利益的对立途径，有利促进各方利益最终趋于统一。在房屋征收与补偿工作的实际情况却是公平补偿原则屡遭挑战，一是房屋价值公平上不能达成认同，即安置房屋或货币补偿应不低于在二手房市场上自由交易的价值；二是同一项目，所有的被征收人，不论时间先后，补偿标准的不公平。只是允许在补助、奖励上区别对待，但补助、奖励政策在一个行政区划范围内只能制定一个，也不能以项目为单位分别制定补助、奖励政策。

我国城市房屋征收补偿法律制度存在一定程度的缺陷，因此出现了一系列由此引发的社会事件，在媒体的报道声中，人们越来越多的听到例如“史上最牛钉子户”、“浙江温岭最牛钉子户”、“北京朝阳区最牛钉子户”。这些问题源于我国现行法律体系中对征收补偿的范围、标准和方式、程序的公平合理问题规定的不够完善和清晰。因此在征收过程中，被征收人利益受损的现象屡屡发生，更有在强制执行过程中伤及人身、财产等权利的恶性事件。虽然中央和地方近年来在房屋征收补偿方面先后制定和修改了一系列法律、法规和规章，但这并没有从根本上解决我国的房屋征收补偿问题。在依法治国的理念下，我们仍需要应对挑战，深入探究现有机制的不足之处，从而建立一个合理公平，运行顺畅的补偿机制。

£面对“钉子户”，在近几年舆论风向的引导下，以及在依法治国的大趋势下，政 ﭢ府暴力拆迁的行为取而代之的是以不断加价的方式来确保房屋征收的顺利进行。显而易见，这种妥协的方式虽然减少了恶性事件的发生，但也造就了被征收人“越拖越值钱”☣的思维，导致就算原本合理的征收行为也不得不面对漫天要价的局面。并且这种方式对先同意征收的被征收人而言存在不公平补偿。对于这种情况，房屋征收部门在补偿协议始终不能达成一致的情况下，不能一味退让，应严守准则，在退无可退的情况下，及时提起诉讼，在符合条件时，依法申请人民法院强制执行。

当然，在如今司法行政如胶似漆的情况下，一旦征收部门申请强制执行，被征收人往往都✞以败诉结局，如果征收协议确实显失公平，被征收人只能以极端的方式来维护自己的权利，很多恶性拆迁事件就由此而生。因此，如何建立一个公平合理的房屋征收补偿标准就显得尤为重要。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。而在实际操作中，即使被征收人，尤其是之后进入诉讼程序的被征收人同意了相应资质的房地产价格评估机构对房屋价值进行评估☂，在之后的补偿或诉讼过程中，往往会另行请房地产价值评估机构对房屋价值进行评估。这一方面说明当下很多被征收人缺乏契约精神，一方面说明被征收人缺乏对政府的信任。此处我们认为程序正义比实体正义更为重要，一旦择定评估机构，评估机构的评估结果即具有确定力不论该评估机构是否存在“缺斤短两”的行为。否则将陷入标准混乱，法令不行的境地，其结果是伤害了更多数的利益。

但与此同时，为确保评估机构的公正，仅仅在《条例》中规定房地产评估机构要独立客观公正地开展房屋征收评估工作是不够的，因为只规定了法律行为而没有规定法律后果。我们建议在实际征收过程中，同时聘请两家或多家评估机构进行评估，在评估过程中起到相互监督相互矫正的作用，确保公正；并明确规定对不公正评估的评估机构的单位和个人的责任追究制度。