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第一篇:《房地产市场营销论文》

市场营销环境对房地产价格的影响

摘要：企业是在一定的市场营销环境之中运作的，市场营销策略的执行，会受到市场营销环境现状及趋势的影响，即市场营销环境是市场营销计划的重要依据。房地产市场也不例外，因此，有必要对与房地产市场有关的营销环境作进一步的考察和了解，以便更好的实现房地产市场营销计划的目标。本文主要分析市场营销环境中影响我国房地产价格的因素。

关键词：营销环境；房地产价格；影响因素

一、引言

房地产价格受各种因素的影响而发生变动，要掌握房地产价格的运动规律，必须弄清影响房地产价格的因素。房地产价格是由许多因素相互作用的结果，众多影响因素相互交织，共同塑造了当时的房地产价格。影响房地产价格的因素主要有：成本因素、供求状况、行政和政治因素、经济因素、社会因素（人口因素、心理因素）以及其他因素。这其中的因素都包含在市场营销环境中，下面我们从影响市场营销环境因素的角度详细介绍影响我国房地产价格的主要因素。

二、营销环境概述及影响因素

（一）营销环境概述

环境最通俗的概念就是指周围的情况和条件。市场营销环境就是指影响企业与其目标市场进行有效交易能力的所有行为者和力量。是影响房地产企业生存和发展的各种内部条件和外在因素的总和。

房地产营销环境分析是使房地产企业及时抓住市场机会，充分发挥自身优势，使企业在竞争中处于有利地位的先决条件和重要基础。因此，房地产企业在开展市场营销活动中，首先必须高度重视市场营销环境分析。

营销活动要以环境为依据，企业要主动地适应环境，而且要通过营销努力去影响环境，使环境有利于企业的生存和发展，有利于提高企业营销活动的有效性。

（二）影响因素

房地产企业的营销环境由宏观环境和微观环境构成。

宏观营销环境指对企业营销活动造成市场机会和环境威胁的主要社会力量。

1. 人口环境

1) 人口数量及其增长率；

2) 人口结构；

3) 家庭规模及结构。

2. 经济环境

1) 国民经济发展水平；

2) 通货稳定情况；

3) 消费者收入；

4) 消费者支出模式；

5) 消费者储蓄和信贷情况。

3. 自然环境

1）原料缺乏；

2）能源成本不稳定；

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3）环境污染严重。

4.技术环境

1）可以促使企业开发新产品，满足顾客新的需要；

2）可以降低成本，增强企业的竞争力；

3）为市场营销管理提供先进的物质基础；

4）影响企业营销策略的制定。

科学技术对企业的市场营销是“创造性的破坏力量”，是一把双刃剑。

5．政治法律环境

1) 政治体制、经济管理体制、政府与房地产企业的关系；

2) 法律法规；

3) 政府的方针政策。

6. 社会文化环境

文化是人类在社会发展过程中所创造的物质财富和精神财富的总和。包括：价值观念；伦理道德；宗教信仰；风俗习惯等因素。

微观环境是指直接影响房地产企业服务其目标市场能力的各种因素，包括企业本身、消费者、供应商、中间商、竞争者以及社会公众等。微观环境对房地产企业的营销活动具有直接影响，微观环境中的各种行为者都是在宏观环境中运作并受其影响的。

三、主要影响因素的详细分析

（一）成本因素

从经济学原理来看商品的价格主要由他的成本来决定，房地产也是商品，房地产的价格中成本也占主要地位。房地产成本价格构成主要由土地成本（土地出让费）、建筑安装工程造价、附属公共设施费、公共基础设施费、管理费以及利息支出几方面构成。我们主要介绍土地成本和建筑成本。这属于宏观环境中的自然环境因素。

1、土地成本对房地产价格的影响

相对其他影响因素，土地价格对房地产成本的影响是非常重要的，土地价格

在房地产价格中一般相对比重很大。随着可用土地相对不断减少，城市土地资源日渐稀缺，土地的出让价格相对会上涨。2010年我国购置土地面积40970万平方米，比上年增长28.4%；2011年我国购置土地面积40973万平方米，比上一年增长2.6%。购置土地面积增长速度严重下降。土地总量的有限性限制了房地产数量的总量，再加上垄断以及投机性必将会导致土地价格的上涨。据中原地产的数据，2010年前8个月11座城市完成全年商品住宅供地计划的47%，土地出让金收入却已达2009年同期的76%。随着土地用地不断增加，土地价格也不断增加。房地产开发企业的成本必然增加，再加上消费者对未来土地升值的预期也会导致房地产价格上升。房地产价格相对也必然上涨。

2、建安成本对房地产价格的影响

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建安成本是建筑和安装成本的简称，包括建筑工程费和安装工程费两大部分，是指建造房屋建筑物发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费用和安装工程费用。从房价的构成看，建筑安装成本是构成房价的主要部分，是生产建设住宅时的原材料费用和人工费用。通过敏感性分析证明，影响开发成本最敏感的因素是建安工程费，其次是征地拆迁费。因此，对住宅产品成本控制的重点首先应是建安工程费。在我国，大多数城市的建安成本占房价的比重约为32%。随着经济的不断发展，市场上建筑材料的上涨，尤其是钢材、水泥等主要建材价格的上涨，必然使建筑安装成本提高，从而导致房价的上涨。在开发的全过程中有效的、严格的控制建安成本，科学合理地降低材料费用对于房地产价格水平的降低有不可低估的作用。

（二）供求因素房地产市场营销论文摘要

市场中的商品价格是由供给与需求平衡确定的，供给与需求是形成价格的最终因素。房地产价格也不例外，是由房地产的供给与需求决定的。这属于营销环境中的微观因素。

现阶段我国房地产市场的主要现状是房屋供不应求。城市拆迁、家庭规模的变化、城市化进程和外来人口的进入等都导致住房需求上升。相对住房需求上升来说，我国住房数量的增加则是有限的。由于开发成本增加，市场供给量减少这就导致房地产价格相对上升；政府的政策影响房地产市场供给；再加上，投资和投机性需求，我国房地产价格居高不下的很大原因是我国在房地产投资方面存在着投资过热的现象。特别是在需求方面，不少购房者购买房屋为的是赚取投资收益，使购房者预期房地产价格有上升趋势，经济预期上涨，房地产的供求量就会上升。

（三）行政与政治因素

影响房地产价格的行政因素，是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素。政策的制定，使我国的住房制度不断完善，不断

促我的理想 作文进了我国房地产价格的合理性。政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。而这些制度、政策的制定者是政府，因此它对房地产价格的影响作用也比较突出。在我国，中国政府的行政政策行为强烈的影响着中国房地产的发展。对房地产的干预影响了投资、投机、购房心理等因素，间接推动了房地产价格的变化。这属于营销环境中的宏观因素。

（四）经济环境

影响房地产价格的经济因素主要是经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况等。由于不同城市的经济发展水平不同，房地产价格相对有较为显著的差异。目前我国北京、上海、广州、深圳等大城市与写老师的作文题目一般城市之间，东西部、南北两地的房地产价格存在着较大差异。一般而言，经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房地产价格总体水平也越高，反之依然。这属于宏观环境中的影响因素。

（五）社会因素

影响房地产价格的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。社会因素对房地产价格的影响是不容忽视的，而且也是相当复杂的。这些因素属于宏观环境因素。不同社会因素对房地产价格的影响不尽相同，而且在不同的阶段社会因素对房地产价格的影响的作用结果是不同的。下面我们主要分析人口和心理因素对房地产价格的影响。

人是房地产商品的需求者，人口的数量、素质、构成等对房地产价格有很大的影响。当人口数量增加时，对房屋的需求就会增加，房地产价格就会上涨；再者，居民素质的提高必然对居住条件有所提高，增加需求，进而间接导致房地产价格上涨；随着家庭人口规模的小型化使家庭数量增多，进而对房地产需求增加，也会导致房地产价格趋高。心理因素对房地产价格的影响。现实房地产买卖时购买者和出售者的心理因素对房地产价格的影响是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有下列几个：（1）购买或出售心态；（2）个人欣赏趣味（偏好）；

（3）时尚风气；（4）接近名家住宅心理以及价值观的变化。现实中投资者存在着投机心理，投机者的投机活动就可号召投资大众改变市场价格。加上人们的从众心理也会影响房地产价格的变化。

影响房地产价格的因素除以上几项之外，还会受到其他一些营销因素的影响。如地理位置、自然环境、交通运输设施、体育娱乐设施和医疗卫生设施等。一般情况下，位于城市经济活动的中心位置的房地产价格一般较高；反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，其价格一般较低。自然环境因素对于房地产的心理价位以及开发成本也有着重要影响。房屋的地段、小区环境、建筑物外观等都直接影响着房屋的价格。总之，影响房地产价格的因素众多。房地产价格是由许

多营销因素相互作用的结果，各种影响房地产价格的因素对房地产价格的影响是不尽相同的。众多影响因素相互交织，共同塑造了当时的房地产价格。

参考文献：

[1]楼江.房地产市场营销理论与实务[M].上海：同济大学出版社，2009.

[2]王华欣.我国房地产价格及其影响因素分析[D].山东大学,2009.4.

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[4]罗建国.我国房地产价格分析及对策研究[D].长安大学,2007.5.

[5]2011年国民经济和社会发展统计公报[E B/O L].中华人民共和国国家统

计,2012.2.22.

[6]房地产建安成本计算[ E B / O L ] . h t t p : / / b b s . h e z e . c c /thread-366680-1-1.html,2007.8.31.

[7]房地产税收对房地产价格的影响[E B/O L].h t t p://w w w.c h i n a i r n.com,2007.3.19.

[8]影响房地产价格的因素:社会因素[E B/O L].h t t p://w w w.51t e s

t.net.2010.12.15.

[9]智素平.关于房地产价格影响因素研究.清华领导力培训.2010.10.15.

第二篇:《房地产市场营销论文1》

浅谈房地产市场营销的策略以及应用

姓名：姜欢 学号： 24班级：11造价3

摘要：

房地产市场营销是关系房地产开发经营成败的关键，在目前竞争激烈的情况下，房地产如何营销越来越成为房地产发展商十分看重的问题。中国房地产营销业的兴起和发展，为加速房地产的循环创造了条件。从当初的“一无所有”到现在的“无处不在”，可以说，营销观念的树立以及各种营销方式的使用，是房地产业蓬勃发展的一个见证。

现代房地产市场营销已不再是单纯的推销工作，而是企业以满足市场需求为中心的整体经营活动，要从研究市场人手组织房地产投资开发经营活动，因此创新的营销模式应势而出，房地产营销进入整合营销时代。所以房地产市场营销涵盖面广，包含丰富的内容。房地产市场营销是使房地产品进入市场、转换为现金的经营活动，是连接土地和房屋产品生产者和消费者的纽带。

关键词： 房地产 市场 营销 策划

目录

摘 要——————————————————————————————— 2 1 房地产市场营销的概念—————————————————————— 4

1.1 房地产市场营销的概念——————————————————— 4

1.2 房地产市场的特征————————————————————— 4 2 房地产市场营销的的基本理论——————————————————— 5 3 房地产市场营销的理念创新———————————————————— 5

3.1 文化营销————————————————————————— 5

3.2 关系营销————————————————————————— 6

3.3 全程营销————————————————————————— 6

3.4 绿色营销————————————————————————— 6 4 房地产市场营销的内容—————————————————————— 6

4.1 房地产市场研究分析———————————————————— 7

4.2 确定房地产投资经营目标—————————————————— 7

4.3 项目决策————————————————————————— 7

4.4 促进销售————————————————————————— 8

4.5 信息反馈和物业管理———————————————————— 8 5 房地产市场营销运作——————————————————————— 8

5.1 房地产市场细分与销售渠道的选择—————————————— 8

5.2 房地产市场营销的策划——————————————————— 8 6 新的经济形势下如何做到“创新营销”——————————————— 9

6.1 将房地产全程策划作为创新营销的基础———————————— 9

6.2 制定明确和精准的市场定位分析——————————————— 9房地产市场营销论文摘要

6.3 建立以客户为导向的消费者关系营销体系———————————10 参 考 文 献————————————————————————————10

1 房地产市场营销的概念

1.1 房地产市场营销的概念

房地产市场营销是市场营销的一个重要分支。房地产市场营销与其他市场营销一样，也是个人和集体通过一系列的活动，特别是某些创造性的活动，同别的个人和集体交换产品和价值，以实现其经营目的的一种社会过程。可见，房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，企业通过有效地提供住宅，办公楼，商业楼宇，厂房等建筑物及相关服务来满足消费者生产或生活，物质和精神等的需求，以获取一定利润的一种商务活动。与一般商品市场营销相比，房地产市场营销的主要特点是其交换对象的特殊性，房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依托 物质实体上的权益等，因此，房地产市场营销既有其特点，同时市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用。

现代市场营销已经从商品交换过程发展到以商品交换为核心的各项相关活动中，涵盖了企业生产经营的各个环节。市场营销作为一门独立的学科，在经济发达的国家是从20世纪50年代开始趋于成熟，在我国则是在20世纪80年代中期以后才在不少行业中得到广泛的推广和应用。 ——❶

1.2 房地产市场的特征

由于房地产市场营销是面向房地产市场的一种商务和管理活动，因此，必须充分认识房地产市场的特点，以便为有效管理和组织市场营销活动服务。作为整个市场体系的组成部分，房地产市场具有以下主要特点：

1.2.1 房地产市场是权益交易市场

由于房地产的不可移动性，因此房地产市场交易的对象实际上是附着在每一宗房地产实物上的权益。交易的对象可以是房地产的所有权(包括占有权，使用权，收益权和处分权)，也可以是部分所有权。不同权益的交易，形成市场上不同性质的交易行为。

1.2.2 房地产市场是区域性市场

由于房地产的不可移动性，房地产生产和消费都只能在特定的地点进行，从而使得房地产市场具有区域性的特征。这一特征要求房地产市场营销中的各项活

动内容均需以房地产所在地市场为主。例如市场调查，目标市场，产品定位，销售策略的确定等都应结合房地产所在地市场进行。

1.2.3 房地产市场是不完全竞争市场

房地产的异质性使房地产市场中的商品具有差异性，如果考虑房地产的区位因素，则各项房地产商品各不相同，但不同房地产之间又不是不能替代的，所以，房地产市场是一种不完全竞争特征明显的市场。

2 房地产市场营销的的基本理论

4P理论： 产品(Product) 价格(Price)

销售渠道(Place) 促销(Promotion)

4C理论： 愿望与需求（ wants and needs） 购买的便利性（convenience） 可接受的价格（cost） 有效沟通(communication)

4R理论： 市场反应(reaction) 顾客关联(relativity) 关系营销(relationship） 利益回报(retribution)

4V组合： 差异化(variation) 功能化(versatility) 附加价值(Value) 共鸣(Vibration)

5S规则 ： 速度（speed） 微笑（smile） 真诚（sincerity）房地产市场营销论文摘要

机敏（smart） 研学（study） ——❷

3 房地产市场营销的理念创新

3.1 文化营销

文化营销系一组合概念，简单地说，就是利用文化力进行营销，是指企业营销人员及相关人员在企业核心价值观念的影响下，所形成的营销理念，以及所塑

造出的营销形象，两者在具体的市场运作过程中所形成的一种营销模式。 文化营销是指把商品作为文化的载体，通过市场交换进入消费者的意识，它

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