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村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有”；《土地管理法》第十条规定，“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”；《农村土地承包法》第十二条第一款规定，“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权”；《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，“农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组，可以依照法律规定的民主议事程序，决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费”。上述法律法规和高法解释表明，我国集体土地所有权存在三种基本形态，即村农民集体所有、村民小组农民集体所有和乡（镇）农民集体所有。集体土地所有权的主体是“农民集体”，村委会、农村集体经济组织、村民小组对集体土地享有经营、管理权。 综合以上分析，我们认为村民小组可视为《合同法》、《民事诉讼法》中所规定的“其他组织”，其具备民事法律关系中的主体资格，可以作为农村集体土地使用权转让中的当事一方。

四、对擅自出租集体土地的处置

（一）合法的土地租赁程序

租用集体土地，必须先行征用并转为国有土地。根据《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发„1999‟222号）的规定，租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。租赁合同内容应当包括出租方、承租方、出租宗地的位臵、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等。租赁土地使用权经登记后，承租人可以拿到注明“租赁”的土地使用权证书。土地租赁年限届满后，租赁土地使用权终止。

国家是如何规定租用农村耕地的篇五
农村集体土地出租的问题

农村集体土地出租的问题

目录：

1、法律规定

2、当前现状

3、集体土地出租的危害

4、集体土地出租法律责任

土地是一种极其稀缺的自然资源和重要的生产资料，是一切生产和生活资料的源泉。根据《宪法》和《土地管理法》规定，我国实行土地公有制，包括全民（国家）所有制和集体所有制。

农民集体土地所有权是指农村集体经济组织依法对其所有的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。

一、法律规定

为了合理利用土地，切实保护耕地，国家实行土地利用总体规划制度、土地用途管制制度、耕地特殊保护制度和土地执法监察制度。所以，集体土地所有权是受限制的所有权。土地是一种重要的财产，但也是一种重要的自然资源，因此限制是必要的。《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农建设”；第43条又规定：“任何单位

和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。可见，农村土地可以出租用于农业建设，不能出租用于非农业建设，农村土地出租是有条件限制的。2006年8月《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，通知指出：“农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为;单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。”

二、当前现状

我国目前正处在从农业为主导的经济向工业和服务业经济转化的过程。伴随这一过程，城市住房和非农业用地的需求也随之增加，大量的农业土地转化为建设用地。农地的本质属性是用于耕种，这是正确的，但这是从总体上说的。随着社会生产向深度和广度扩展，人们除继续进行第一产业生产外，会越来越多地进入第二、第三产业领域生产，从而客观上必小草的启示然使一部分农业用地转化为非农建设用地（包括工业、商业、交通和居住等用地）。

所谓的“土地集体所有”往往造成了乡村干部的小团体所有，

有的甚至成了个别乡村干部的个人所有，造成了农村集体土地的“内部人”控制。有的“内部人”置集体利益不顾，为谋取小团体利益的最大化，凭借农村集体所有权，任意处置土地，造成农村建设用地私下交易大量发生。

三、集体土地出租的危害

伴随城市化进程的推进和房地产市场的快速发展，近年来在许多城镇，尤其是城郊接合部，出现了农村集体土地自发（或隐性）变为建设用地并进入市场流通的现象。其途径大致有：集体土地所有者或使用者直接或以联建、联营为名从事房地产开发，修建住宅，商铺出售给集体经济组织外的人员，引致土地使用权转移；借农业产业结构调整之名，直接将集体土地出租给集体经济组织之外的单位或个人进行非农业建设，收取租金盈利；农民个人出租或变卖住房，引致土地使用权转移；农村集体经济组织直接或从农民手中回租承包地，然后再以较高租金转租给他人进行非农业建设；集体土地所有者或使用者将其建设用地或连同厂房自发地运用转让、转租或联营、联建、作价入股等方式将集体土地用作城市房地产开发，搞“招商引资”，引致土地使用权转移；不同地块进行重新配置，有在同用途土地之间置换的，也有在不同用途土地之间进行置换的；集体建设用地使用者将土地使用权作为融资的担保包括以土地上建筑物抵押连带土地使用权抵押等情形。

（一）产权无保障，交易不安全

在目前的法律环境下，“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设”，仍然是国家严格限制的行为；在审判实践中，擅自出租集体土地使用权行为也多被法院认定为无效行为。

（二）耕地保护受到冲击，耕地占补平衡难以实现

大量“以租代征”事实的发生，农村集体建设用地数量剧增，耕地甚至基本农田大量流失，国家无法切实控制住新增建设用地供给，长此以往国家粮食安全将受到威胁，耕地红线将被突破。国家粮食安全和宏观调控严重受影响。

（三）破坏了城市建设规划

农村集体土地自发入市流转具有自发性、盲目性，目前基本上还处于一种自发、无序、缺乏管理的状态。在农地自发入市过程中，占用集体土地的目的往往是“非公共利益”，并且被占用的集体土地几乎都是零星散碎地进入市场。农地的自发入市流转，不能遵循市场经济规律重新配置，直接导致土地利用混乱。再加上，农地自发入市流转游离于土地市场管理之外，土地隐形交易大量存在，尤其在城乡接合部，不按规划用地，乱搭乱建，造成田地结构和布局十分混乱。同时，这类土地的占用还给城市的后续发展埋下隐患，加大了今后城市规划与建设的成本。

（四）破坏了土地市场公平机制，加大了土地市场管理的难度，不利于土地市场发展

四、集体土地出租的法律责任

（一）对于“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”

（二）对于未通过合法方式取得出让、出租集体土地使用权的企业和个人，一旦《租赁合同》被认定为无效，在无效合同的基础上取得的土地使用权是完全没有合法保障的，其上兴建的厂房也会因认定为违章建筑而得不到应有的补偿。

国家是如何规定租用农村耕地的篇六
关于农村集体土地使用权出租问题的探讨

关于农村集体土地使用权出租问题的探讨

案例：

某村原在村集体土地上兴建了乡镇企业，后该乡镇企业不再经营，该村委员会将该集体土地以及乡镇企业的部分厂房通过协议的方式出租给A公司进行使用，A公司在该集体土地上建立厂房，进行生产，租赁期限50年。

简析：

1、 A公司租赁集体土地用于非农建设是否合法？

相关法律：

（1）《土地管理法》第43条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的使用权的，或乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。

（2）《土地管理法》第63条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

（3）《农村土地承包法》第32条规定“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”。

（4）《农村土地承包法》第33条规定“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”。

（5）《土地管理法》第81条规定：“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”

依据上述法条，农村集体经济组织转让集体土地使用权的权限是受法律限制的，只有兴办“乡镇村企业”、“村民建设住宅”或“乡镇村公共设施和公益事业建设”经依法批准可使用本集体经济组织农民集体所有土地，其他任何单位和个人进行建设，必须依法申请使用国有土地或使用依法征收的农民集体所有的土地。

农村集体经济组织转让集体土地使用权，仅限于农村土地承包行为，且不改变土地的农业用途，农村集体经济组织无权将集体土地使用权转让给第三方用于非农业建设，农民集体所有的土地的使用权只有在两种情形下的出租是合法的：

（1）农民集体土地使用权出租用于农业建设；

（2）符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形导致土地使用权依法发生转移的。

综上，A公司租赁集体土地用于非农建设是不合法的。村委会和A公司的租赁合同中涉及到集体土地出租部分可能因违反法律而无效。

但实践中，对于上世纪七八十年代因兴办乡镇企业所遗留的农村集体建设用地使用权的出租行为，土地行政主管部门因无明确的法律依据多数未予查处。目前，很多省市已经在推进农村集体建设用地流转试点，广东省、上海市、大连市等部分省市相继颁布了地方性法规和规范性文件，推动农村集体建设用地流转改革。例如，2005年10月1日起广东省颁布实施的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，其中第8条明确规定了“下列建设项目可以使用集体建设用地：

1.兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外资投资企业（包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”企业），股份制企业，联营企业等；2„„。”这一地方法规的出台，突破了《土地管理法》仅限于兴办集体企业才能使用集体建设用地的规定，且明确了企业通过出让、租赁等方式取得集体建设用地的合法基础。目前，即使各地的农村集体建设用地流转试点在如火如荼推进，但是目前的法律就农村集体土地使用权的流转仍是受法律严格限制的。

2、 在目前的法律体系下，如何规范A公司租赁集体土地的行为？

（1） 将该集体土地通过征收转化成国有土地

依据我国目前的法律规定，国有土地的租赁是合法的。但是此种方式，应该在企业最初介入的时候着手处理。且企业租用农村集体土地，目的是租金便宜，

如果通过征收转化成国有土地，除了巨额的成本之外，可能整个程序也比较复杂。所以，可能不是最佳的方案。

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（2） 以“临时用地”的方式进行使用

《土地管理法》第57条规定：“建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。

临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年。”

由此可见，因建设需要临时使用集体土地是合法的，但是时间有限制，可能要不断进行续延。此种方式一定要通过县级以上人民政府土地行政主管部门的批准，要提前着手办理。

（3）农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业

《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”

《土地管理法》第60条规定：“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”

（4）通过股转转让方式取得集体建设用地的使用权

但是这种方式对于仅仅需要解决用地问题的企业会面临解决整个企业的行业转化、债权债务重组等一系列其他问题，对于需要取得大面积土地用于长久生产经营，并需要兴建大批厂房的企业，建议从源头开始规范拿地方式，以避免合同无效导致的更为严重的经营损失。

（5）通过租赁集体建设用地上已有的房屋达到取得生产经营场地的需要 但需要注意的前提条件是，已有的建设用地及地上房屋，是通过合法的审批手续取得的。

3、其他问题

（1）租赁合同期限问题

依据《合同法》第二百一十四条的规定“ 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

据此，A企业和村委会签订的实质为租赁合同的协议，约定的租赁期限为50年也是有瑕疵的。

参考法律：

1、《中华人民共和国土地管理法》

2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》

3、《中华人民共和国农村土地承包法 》

4、《农村土地承包经营权流转管理办法》

5、《国务院关于加强土地调控有旅行英语关问题的通知》（国发[2006]31号）

6、《关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知》（国土资电发〔2006〕22号）

7、《国土资源部关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》（国土资发

[2005]166号 2005年9月12日）

8、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）

国家是如何规定租用农村耕地的篇七
土地租赁的最高期限是多少

土地租赁的最高期限是多少?

【找法网 土地租赁合同】导读：我国土地所有权归国家和集体所有，但是土地的使用权是可以转让租赁的，那么使用权的租赁期限有限制吗?最高期限是多少呢?本文为您详细解答。

土地租赁的最高期限是多少?

他人的生活

国有土地长期租赁的具体租赁期限由租赁合同约定，最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。

现阶段，我国存在着大量擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的现实。根据现行法律规定，其仍然是国家严格限制的行为。在审判实践中，擅自出租集体土地使用权行为也多被法院认定为无效行为。因此，对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地，需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。

而国家《土地管理法》对于租赁使用集体建设用地是有着相当严格的限制规定的，具体体现在以下规定： 第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体国家是如何规定租用农村耕地的

规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

由上可知，任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。在现实中，普遍存在着土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议的操作方式，这一做法并不妥当，擅自出租集体土地的行为会被法院认定为无效行为。双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。

关于土地租赁最高期限的规定

《中华人民共和国农村土地承包法》第五条规定：“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。”国家是如何规定租用农村耕地的

第二十条规定“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”

该期限适用于：农村集体经济组织成员承包由本集体经济组织发包的农村土地，属于对特殊主体的特别规定。

《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

所以除特别主体意外，其他一般主体订立土地使用权租赁合同不得超过20年，超过二十年的，超过部分无效。

国家是如何规定租用农村耕地的篇八
农村土地租赁相关法条

一、《中华人民共和国土地管理法》的有关规定

第十四条 农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。

在土地承包经营期限

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